Договор купли продажи недвижимости между родственниками

Содержание

Продажа квартиры родственнику: удастся ли избежать уплаты налога?

Договор купли продажи недвижимости между родственниками

Сделки купли – продажи жилплощади между родственниками – распространенное явление, позволяющее близким людям решить жилищные проблемы.

Существенным отличием от процедуры дарения является указание покупной стоимости квартиры в договоре и передача денег между сторонами.

Именно этот момент провоцирует юридические нарушения при переходе прав собственности на жилье между родней.

Правила оформления сделки

Заключение договора родственниками облегчает сбор необходимых справок, поскольку некоторым сведениям (отсутствию задолженности по коммунальным платежам, количеству прописанных в жилплощади лиц и т.д.) близкие могут поверить на слово.

Между тем, не следует прибегать к услугам риелторов и юристов, предлагающих провести процедуру “по-родственному” без оформления части бумаг, поскольку допущенные нарушения оставляют возможность оспорить сделку, признать ее недействительной.

Особых условий процесс покупки жилья у родственников законодательством не предусмотрен. Для составления соглашения стороны готовят стандартный пакет документов. Когда квартира является совместно нажитой собственностью, покупателю необходимо проконтролировать наличие оформленного у нотариуса согласия супружеской половины.

Присутствие несовершеннолетних в числе совладельцев обязывает продавца получить разрешение органов опеки на сделку (ст.37 ГК РФ).

Нюансы покупки жилья у родственника:

  • купля – продажа квадратных метров между супругами возможна, когда недвижимость принадлежит одному из них, в противном случае допускается реализация только половины жилья (имущество считается совместно нажитым);
  • чем больше степень родства, тем меньше пошлина за нотариальное удостоверение сделки, которое осуществляется по соглашению сторон;
  • когда продавец – близкий родственник (взаимозависимые лица – согласно ст.20 НК РФ), покупатель лишается права получить налоговый вычет (п.5 ст.220 НК РФ).

Договор купли – продажи квартиры у родственников

Юридически грамотно составленный документ служит гарантией того, что стороны в дальнейшем не вправе вмешиваться в действия друг друга: покупатель волен распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению, а продавец не сможет передумать и отозвать сделку обратно.

Оформление покупки квартиры происходит путем подписания договора, составленного в произвольной письменной форме (ст.160, 550, 434 ГК РФ).

Необходимыми сведениями являются ФИО покупателя и продавца, данные о регистрации по месту жительства, характеристики и точное местонахождение недвижимости, права и обязанности сторон.

Полезно зафиксировать отсутствие обременений и взаимных претензий у сторон сделки.

Часто родственники, особенно близкие, договариваются о передаче прав собственности на квартиру без оплаты, что неприемлемо для купли – продажи (ст.454 ГК РФ).

Указание стоимости квартиры обязательно, причем в рублях (ст.317 ГК РФ).

Занижение цены недопустимо, поскольку налоговые органы отслеживают сделки с недвижимостью, заключённые с подозрительно низкой суммой, и повышают налог до минимального размера, дополнительно включив в оплату пенни. С 2016 года налог платится продавцом, владеющим собственностью меньше 5 лет (а не 3 года, как было раньше).

После заключения договора и передачи денег за жилплощадь следует оформление документов на нового хозяина.

Приобретение права собственности на недвижимое имущество подлежит обязательной регистрации в органах государственного учёта (ст.131, 558 ГК РФ). С 2017 года ранее выдаваемое свидетельство заменено на выписку из ЕГРП. Право на получение ключей от квартиры и вселение в нее покупателю даёт подписанный акт приема – передачи (ст.556 ГК РФ).

Изменения законодательства в 2018 году

Часто родственники при передаче друг другу прав собственности на квадратные метры стремятся договориться, чтобы обойти закон и избежать дополнительных трат.

Ожидаемые изменения в порядке реализации жилья, касающиеся заключения сделок между родственниками, следующие:

  1. Продавец обязан самостоятельно уведомить о сделке купли – продажи налоговые органы и заплатить налог в размере 13% от стоимости недвижимости (свыше 1 млн.рублей), если жилье было в собственности менее 5 лет.
  2. Минимальная цена покупки, указанние которой допустимо в договоре, определена в 70% от кадастровой стоимости жилплощади, установленной в результате независимой экспертной оценки. Подобное ограничение вводится для того, чтобы граждане не занижали полученную прибыль для уменьшения налога.
  3. В свидетельстве собственности обязательно указание даты получения прав на недвижимость для начала отсчёта 5-тилетнего срока, избавляющего от уплаты налога с продаж. Дата заключения договора при этом не имеет значения.

Ужесточение правил проведения сделки между родственниками направлено не только на пополнение государственного бюджета, ежегодно недополучающего крупную сумму из-за недобросовестности налогоплательщиков, но и на защиту граждан от возможности стать жертвой мошенников, которыми оказались купившие или продавшие квартиру родственники.

Образец договора доступен по ссылке.

  • Москва: +7 (499) 110-86-72.
  • Санкт-Петербург: +7 (812) 245-61-57.

Или задайте вопрос юристу на сайте. Это быстро и бесплатно!

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/priobretenije/pokupka/prodazha-rodstvenniku.html

Купля-продажа квартиры между близкими родственниками

Иногда участниками купли-продажи квартиры становятся родственники.

Купля-продажа любого имущества между родственниками вполне законна. Ни один нормативный акт не содержит запрета на такие соглашения.

Другой вопрос, если родство используется для переоформления недвижимости на другое лицо, чтобы избежать ответственности.

Законом определяется круг близких родственников. К ним относятся:

  • супруг;
  • дети;
  • родители;
  • бабушки и дедушки;
  • внуки.

Гражданское право не создаёт дополнительные негативные нюансы, связанные с родством.

Иными словами, никто не оспорит договор, а суд или налоговая не накажут только за то, что квартира была продана родному человеку.

О родственниках вспоминают, в делах о банкротстве или о налоговой ответственности. Тогда уходят от ответственности, переписывая имущество на родственников. Такие схемы действительно незаконны.

Процедура покупки членом семьи

Сделка между близкими родственниками отличается следующими особенностями:

  • доверительные отношения между участниками освобождают их от длительного сбора документов;
  • расчет за квартиру можно произвести наличными без использования сложных механизмов (аккредитив, эскроу, банковская ячейка);
  • можно договориться о более лояльных условиях оплаты квартиры, не передавая при этом жилье в залог продавца;
  • оплата нотариальных услуг при удостоверении договора будет меньше за счет родства.

Сделка, основанная на доверии, не предполагает глубокого анализа истории квартиры. Родственники и так знают, кто в ней жил и какие требования в отношении этой квартиры могут возникнуть. Соответственно, как продавец, так и покупатель несут меньшие риски при оформлении.

Расчет за жилье тоже основан на доверии участников. Это значит, что пользоваться услугами посредника не нужно. Такой подход поможет сэкономить на всевозможных банковских комиссиях и сборах.

По общему правилу при оплате квартиры в рассрочку за продавцом остается право залога на проданное жилье до внесения последнего платежа. В случае сделки между близкими людьми можно прийти к соглашению о рассрочке и без регистрации залога.

При этом обратите внимание, что все перечисленные нюансы основаны на личных отношениях сторон.

Единственное отличие, предусмотренное нормативными правилами – это расчет оплаты нотариальных услуг.

Так, если квартира продается супругу, родителям, детям, внукам:

Сумма сделкиПримерный тариф
до 10 000 000 руб. включительно 4800 руб. + 0,2% цены договора
свыше 10 000 000 руб. 24 800 руб. + 0,1 % цены, превышающей 10 000 000 руб., но не более 50 000 руб.

Если квартира продается иным лицам:

до 1 000 000 руб.4800 руб. + 0,4% от суммы сделки
от 1 000 001 руб. до 10 000 000 руб. 8800 руб. + 0,2% от суммы сделки, превышающий 1 000 000 руб
свыше 10 000 000 руб. 26 800 руб. + 0.1% суммы сделки, превышающей 10 000 000 руб., не более 100 000 руб

Приведены приблизительные тарифы, из которых можно увидеть разницу в сумме оплаты. Помните, что по общему правилу нотариальное удостоверение договоров купли-продажи не требуется.

Иных установленных законом особенностей процедуры сделки за счет родства не существует. К оформлению предъявляются те же правила и требования, как и в случае с посторонними людьми:

  • оформляется договор купли-продажи;
  • подписывается передаточный акт;
  • документы сдаются на регистрацию;
  • квартира оплачивается.

При налогообложении для продавца также не имеет значения, кому была продана квартира. Налог с продажи уплачивается по общим правилам.

Покупатель же не получает право на налоговый вычет и не сможет вернуть НДФЛ за счет покупки жилья у близкого родственника. Учитывайте это при оформлении сделки.

Особенности договора

Договор купли-продажи между родственниками не имеет каких-либо особенностей, связанных с близким родством:

  • указывать в договоре степень родства не нужно;
  • нотариально удостоверять такой договор не обязательно (только если продается часть или продавец является несовершеннолетним).

В договоре нужно указать те же пункты, которые необходимы и при сделке с посторонним:

  1. ФИО, паспорт, адрес участников сделки;
  2. предмет договора: подробное описание квартиры;
  3. цена квартиры;
  4. порядок и срок передачи квартиры;
  5. порядок и срок оплаты;
  6. иные условия, в том числе гарантии продавца;
  7. указание на то, возникает ли залог продавца.
Читайте также  Закон о налоговых льготах на недвижимость

При этом, учитывая доверительный характер сделки, можно обойтись без акта приема-передачи к договору. Для этого нужно прямо указать в тексте документа, что передаточный документ не требуется:

«Стороны договорились, что настоящий договор одновременно является актом приема-передачи квартиры. Подписание договора свидетельствует о произведенном Покупателем осмотре квартиры, и его согласии принять квартиру в том техническом состоянии, в котором она находится на дату подписания договора»

Если вы заключаете сделку лишь для вида, передаточный акт лучше подписать. В противном случае кредиторам должника, «переписавшего» квартиру на родственника, будет легче доказать мнимость сделки.

Основания оспаривания в суде

Оспорить договор в суде на том основании, что он заключен между близкими родственниками, невозможно. Это абсолютно законная сделка.

Отменить сделку, если продавец или покупатель просто передумали, тоже нельзя. Обратите внимание на это. Очень часто родители передают своим детям квартиры по договору купли-продажи, надеясь, что они все так же смогут осуществлять контроль над недвижимостью. Это в корне неверно.

Покупатель становится полноправным собственником квартиры с момента перехода права собственности, он может распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению: продать, подарить или завещать. Согласия близких родственников при этом не требуется. Если вы не хотите передавать такие полномочия своему родственнику, лучше откажитесь от сделки.

Таким образом, отменить сделку в суде можно по общим основаниям, характерным для купли-продажи:

  1. Расторгнуть договор в связи с тем, что один из участников нарушил условия сделки

Сделать это можно до момента исполнения сторонами обязательств: до момента передачи квартиры, оплаты квартиры или государственной регистрации права собственности, в зависимости от того, какое из этих событий наступило позднее.

Для судебного расторжения нужна веская причина. Например, если покупатель уклоняется от оплаты жилья.

  1. Признать сделку недействительной, если нарушены чьи-либо права или требования закона.

Такой вариант возможен, если:

  • не получено согласие супруги продавца;
  • не получено разрешение органов опеки (если продавец несовершеннолетний);
  • о продаже не уведомлены иные собственники жилья;
  • сделка не удостоверена нотариусом, если такое удостоверение обязательно;
  • продавец или покупатель недееспособны;
  • не получено согласие родителей на сделку несовершеннолетнего.

Иск подается лицом, права которого нарушено, в сроки и порядке, установленными процессуальным законом.

Иногда сделки между родственниками обладают признаками мнимости или притворности. Мнимые сделки не порождают последствий – чаще всего их заключают лишь для вида.

Например, если у должника накопилось много денежных обязательств, и в связи с ними появилась угроза потери недвижимости, такие должники быстро «переписывают» квартиры на близких.

Притворная сделка прикрывает настоящую. Например, когда дарение прикрывает куплю-продажу в целях ухода от налогообложения.

Если это ваш случай, помните, что такие сделки через суд могут быть оспорены кредиторами должника или налоговыми органами.

Советы

  1. Если сделка является формальной, то есть на самом деле квартира передается бесплатно, лучше оформить договор дарения.
  2. Учтите налоговые последствия для покупателя – он теряет право на налоговый вычет.
  3. Квартира, купленная мужем у родственников, тоже считается совместно нажитым имуществом супругов.
  4. Указывайте в договоре реальную цену квартиры, чтобы избежать неприятностей с налоговой.

Источник: https://kapremont.expert/kvartira/kuplya-prodazha/blizkij-rodstvennik.html

Продажа недвижимости родственникам: важные нюансы сделки

РАЗВОДис.РУ Недвижимость Купля-продажа

Приобретение жилья у родных – довольно распространенная в России процедура. Законодательных ограничений для такой операции не существует, а выгоды ее проведения очевидны всем. Чтобы продажа недвижимости родственникам была проведена правильно, придется учесть ряд особенностей заключения договоров и оформления сопутствующих документов.

Что нужно знать о сделках с жильем между родственниками

Закон не ограничивает россиян в их праве распоряжаться своей недвижимостью. Продать дом или квартиру можно любому покупателю, даже родным. К таковым относят супруга, родственников по восходящей линии (отец, мать, бабушка, дед) и по нисходящей линии (дети, внуки).

Пакет документов, необходимых для перехода права собственности, будет стандартным. Порядок оформления разрешительных документов – тоже.

Следует учесть Никаких льгот при продаже не предусматривается. Процедура проводится на общих основаниях, вариантов «заключить сделку по-быстрому», как иногда предлагают некоторые недобросовестные риелторы, просто не существует.

Преимущества продажи недвижимости внутри семьи может назвать даже новичок в таких делах:

  1. Отсутствие комиссий риелтору или агентству.
  2. Доскональное ознакомление с состоянием жилья.
  3. Прозрачность купли-продажи.
  4. Низкий риск оспаривания сделки либо отказа от него.
  5. Разумная согласованная цена.

О недостатках имущественных операций между родственниками говорить не принято. Однако они могут быть довольно существенными:

  1. Необходимость раздела совместного имущества супругов в случае развода, даже если его доли перепродавались друг другу.
  2. Невозможность контролировать дальнейшую судьбу жилья, например, когда оно переходит в собственность совершеннолетнего ребенка.

В целом, близкородственная продажа недвижимости представляется юристам менее рискованной, чем другие имущественные сделки.

Отличие покупки недвижимости от ее завещания или дарения

Действующее сегодня налоговое законодательство позволяет владельцу жилья в случае его дарения или завещание близкому родственнику воспользоваться правом на льготный режим налогообложения сделки.

Никаких налогов ни с дарителя, ни с одаряемого не взимается. Чтобы воспользоваться преференцией, в договоре следует указывать степень родства, а также подтверждать ее соответствующими документами.

Обратите внимание: Оплата услуг нотариуса при дарении осуществляется по сниженному тарифу – 0,3, а не 1% от договорной суммы. Однако это все равно дороже, чем самостоятельное составление договора купли-продажи, актуальный шаблон которого можно свободно найти на официальных сайтах либо порталах юридической тематики.

С завещанием дело обстоит еще сложнее. Во-первых, наследственное дело открывается только спустя 6 месяцев после смерти заявителя.

Если поименованные в завещании лица сочтут волю покойного неудовлетворительной и могут вступить с длительные судебные тяжбы.

В итоге, судьба имущества может оказаться совсем не такой, как планировал ее прежний владелец.

Во-вторых, нюансы завещания могут оставаться скрытыми от наследников, что провоцирует ненужные споры между ними. Поэтому многие собственники предпочитают при жизни распорядиться своей недвижимостью. Например, продать ее родным.

Схема сделки

Обычно купля-продажа квартиры между близкими родственниками проходит по следующему алгоритму:

  1. Получить согласие всех собственников жилья на сделку (ст. 131 ГК РФ).
  2. При наличии среди владельцев объекта несовершеннолетних детей взять согласие за них в органах опеки (ст. 28-29 ГК РФ).
  3. Обзавестись выпиской из ЕГРП, подтверждающей право собственности на продаваемое имущество.
  4. Для граждан, состоящих в браке – получить у супруга согласие на операцию.
  5. Собрать прочие бумаги: выписку из лицевого счета, подтверждающую оплату всех коммунальных счетов, техпаспорт БТИ, выписку из домовой книги, общегражданские паспорта сделки.
  6. Составить договор купли-продажи по общим для всех правилам (ст. 549 ГК РФ).
  7. Оформить акт-приема передачи отчуждаемого жилья, предъявляемого при регистрации сделки (ст. 131 ГК РФ).
  8. Сдать весь пакет документов специалистам МФЦ на регистрацию и через установленный срок получить заверенные госорганом экземпляры договора, выписку из ЕГРП о переходе прав собственности к новому владельцу.

Правила оформления договора

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните на бесплатную горячую линию:

8 800 350-13-94 — Федеральный номер

8 499 938-42-45 — Москва и Московская обл.

8 812 425-64-57 — Санкт-Петербург и Ленинградская обл.

Составить договор купли-продажи квартиры между близкими родственниками можно как с помощью нотариуса, так и самостоятельно (ст. 454 ГК РФ). При этом следует принять во внимание следующие моменты:

  • допустима рукописная или печатная форма;
  • исправления в документ вносить нельзя;
  • предмет купли-продажи следует описывать максимально подробно;
  • договор обязан содержать все персональные данные сторон для их однозначной идентификации;
  • стоимость жилья должна примерно соответствовать среднерыночной. Если она будет занижена более чем на 20%, возникнет риск оспаривания сделки со стороны налоговых органов;
  • необходимо указать, что все заинтересованные стороны уведомлены об операции и осознают ее последствия для себя лично;
  • важно подробно прописать права и обязанности сторон, а также момент наступления ответственности за неисполнение договорных обязательств.

Продажа доли родственнику: на что обратить внимание

Ситуации, когда осуществляется купля-продажа доли в квартире между родственниками, встречаются очень часто. Базовая структура сделки при этом не меняется, но необходимо учесть значимые особенности ее проведения:

  1. Обязательное уведомление всех собственников о планируемом отчуждении доли дома, квартиры или коммуналки. В уведомлении должны присутствовать: описание объекта, его основные характеристики, желаемая цена, условия передачи прав на недвижимость, сроки, в течение которых возможные покупатели обязаны оповестить продавца о своем решении.
  2. Если среди собственников доли числится несовершеннолетний, извещают о возможной сделке органы опеки.
  3. В течение 30 дней необходимо получить от всех собственников письменные отказы в выкупе доли либо согласие на продажу.
  4. Если ни один из совладельцев за указанный в уведомлении срок не выразил желание приобрести долю квартиры, можно продавать ее другому родственнику или любому заинтересованному лицу.
  5. Согласие супруга на продажу доли оформляется обязательно.
  6. Для составления договора прибегают к помощи нотариуса либо пользуются типовой формой из Росреестра. К документу прилагается план квартиры с указанием части отчуждаемой жилплощади.
  7. Акт приема-передачи объекта составляется обязательно.

Затем сделка по продаже доли объекта недвижимости регистрируется по общеустановленным правилам.

Принудительный выкуп доли

При одновременном наличии перечисленных ниже факторов закон дозволяет отчуждать долю без согласия ее владельца:

  1. Незначительная доля в собственности (определить этот факт может только по итогам судебного разбирательства).
  2. Невозможность выделить долю (например, нереально выделить для пользования часть квартиры площадью несколько кв. м).
  3. Отсутствие заинтересованности в пользовании долей.
Читайте также  Земля это недвижимость или нет

Принудительный выкуп части недвижимости – дело хлопотное и неблагодарное. Поэтому вначале нужно предпринять попытку совершить взаимовыгодную операцию. Предложение о ее условиях направляется собственнику в письменном виде. И только если родственник уклоняется от продажи, придётся выкупать долю принудительно.

Источник: https://razvodis.ru/nedvizhimost/kuplya-prodazha/kupla-prodaza-kvartiry-mezdu-blizkimi-rodstvennikami.html

Купля продажа квартиры между близкими родственниками: налоги

Когда возникает необходимость переоформить квартиру на члена семьи, граждане обычно сталкиваются с самым сложным вопросом о процедуре оформления.

Чтобы сделать все по закону, следует учесть ряд важных моментов, связанных не только с перерегистрацией, но и с последующими налогами.

Сегодня узнаем, допустима ли купля продажа квартиры между близкими родственниками и как ее законно оформить.

Можно ли продать жилье родственнику

Налоговый кодекс (ст. 105.1) включает в круг близких родственников следующих людей: супруг, дети, родители, усыновленные и усыновители, братья и сестры (в том числе имеющие только одного общего родителя). Остальные родственники к близким не относятся, поэтому на сделки с ними распространяются общие правила.

Оформление покупки жилья договором купли продажи с близким родственником не запрещено ни одним нормативным актом. Это законная сделка, и только на том основании, что она заключена в кругу семьи, никто оспорить ее не сможет.

Тем более, никаких административных или налоговых штрафов за продажу квартиры между родственниками тоже не существует.

Все это справедливо при условии, что ДКП заключается именно в целях купли продажи жилья, то есть возмездного его отчуждения другому лицу.

Совершенно другая оценка сделки обеспечена, если ДКП заключается только «для галочки», чтобы формально переписать квадратные метры на другое лицо.

Подобные схемы используются для ухода от ответственности по долгам, чтобы приставы не арестовали и не продали жилье с торгов.

В такой ситуации соглашение можно отменить через суд по причине его мнимости.

Важно! Если вы переоформляете квартиру на близкого родственника, члена семьи с целью уйти от ответственности по налогам, штрафам, договорным долгам, коммунальным платежам или при банкротстве, помните – вашу сделку легко можно оспорить в суде. Право подать заявление имеет заинтересованный кредитор или административный орган.

С использованием материнского капитала

Пенсионный фонд настороженно относится к сделкам между родственниками.

Это вызвано возросшей статистикой по преступному обналичиванию сертификатов на семейный капитал – семья заключает мнимое соглашение купли продажи, под которое выводятся деньги.

Именно поэтому такие сделки проверяют особенно тщательно, однако прямого запрета на их совершение не установлено.

Фонд одобрит сделку, если:

  • цена квартиры по соглашению максимально приближена к средней рыночной по региону;
  • если семья выкупает последнюю долю в квартире, а в результате сделки получает жилье в собственность полностью;
  • представлен полный пакет документов, подлинность которых не вызывает сомнений.

Налог и вычет

Продавец по соглашению купли продажи жилья родственнику действует ровно так же, как если бы квартира продавалась любому третьему лицу:

  1. Оценивает срок владения недвижимостью.
  2. Если срок составляет более 3(5) лет – налог с купли продажи можно не платить.
  3. Если срок владения меньше – то применяется фиксированный или расходный налоговый вычет, а с остатка дохода уплачивается налог 13%.

Покупатель же в данном случае в правах ограничен. Ст. 220 НК РФ запрещает возврат НДФЛ из бюджета в связи с приобретением жилья у близкого родственника, круг которых был обозначен выше. Это означает, что даже если документы на вычет будут поданы – в возврате откажут.

Заключение договора

Процедура оформления бумаг не отличается от стандартной. Процесс облегчают некоторые преимущества:

  • доверительные отношения снижают риски каждой стороны до минимума;
  • в юридической чистоте квартиры можно не сомневаться;
  • отсутствуют подводные камни в виде заинтересованных наследников или родственников, права которых нарушены;
  • можно не тратить деньги на посредника (ячейка, депозит, аккредитив, эскроу) при оплате, что снижает расходы на сделку.

Процесс включает стандартные шаги:

  1. Сбор необходимых документов, согласий и разрешений.
  2. Составление текста и подписание соглашения.
  3. Передача документов на регистрацию в Росреестр.

Важно! Дополнительные шаги – передача квартиры по акту и полная оплата по договору купли продажи полностью зависят от условий договора. Это можно сделать как до подачи бумаг на регистрацию, так и после.

Список документов

Для оформления купли продажи квартиры близкому родственнику понадобится:

Документ

Источник: https://ipotekaved.ru/pokupka/prodazha-kvartiry-mezhdu-blizkimi-rodstvennikami.html

Купля продажа квартиры между родственниками

Здравствуйте друзья. Сделки купли-продажи по квартирам являются обычным явлением и не вызывают удивления. Правила и порядок давно четко проработаны и слегка видоизменяются в зависимости от индивидуальных условий.

Купля продажа квартиры между родственниками тоже встречается довольно часто в случае, когда родственники запланировали продать/купить квартиру друг у друга, или подарить/завещать ее кому-то.

Ведь зачастую подобные сделки проводят без участия денежных средств. Например, родители покупают у детей небольшую квартиру, а им продают свою побольше.

И в этот момент наступает  ситуация, когда надо принять важное решение: как  оформить эту сделку, чтобы было максимально выгодно обеим сторонам, с сохранением юридических гарантий сделки, и при этом заплатить поменьше налог со сделки.

Существует три варианта: обычная сделка купли-продажи, завещать квартиру или подарить. Но у каждого из способов существуют свои плюсы и минусы.

Рассмотрим их.Покупаем квартиру

Купля-продажа

Договор купли продажи

Договор купли-продажи квартиры – это соглашение по денежным обязательствам, являющееся заключенным, если обе стороны поставили под ним свою подпись.

Такой договор обязательно регистрируется в Росреестре для занесения информации о смены владельца квартиры в кадастровый учет. Достаточно часто сделки купли-продажи между родственниками являются фиктивными, только на бумаге, без фактической передачи денежных средств. Но, к сожалению, этот способ не исключает уплату налогов.

В договоре сумма сделки указывается обязательно, а следовательно, и налог уплачивается с этой суммы. Не думайте, что вы будете самыми хитрыми и просто укажете заниженную стоимость квартиры.

Налоговые органы отслеживают сделки, суммы которых значительно отличаются от рыночных. В таких случаях, законодательно у налоговых органов есть возможность увеличить налог до соответствующей суммы и добавить пеню за уклонение.

Существенный минус купли продажи квартиры между родственниками – это невозможность получения налогового вычета, так как в статье 220 налогового кодекса для получения налогового вычета покупатель не должен являться родственником продавца.

Многие родители отказываются от продажи квартиры детям в ситуации, когда их сын или дочь заключили брак. Ведь при таком варианте квартира будет являться совместно нажитым имуществом, и в случае развода квартира будет делиться между супругами.

Возможен и другой вариант: отец с сыном являются владельцами квартиры ровно по половине, и отец захочет продать свою долю дочери. По закону, ему сначала придется предложить эту сделку сыну, и если он не согласится, то только после этого предложить дочери.

Стоит помнить, что продав или подарив квартиру родственникам, вы можете в ней жить по дальнейшим договоренностям. Но, если родственник решает вас выгнать, то закон на его стороне. А если вы завещаете квартиру, то она продолжит быть вашей собственностью.

Расторжение договора купли-продажи возможно в одностороннем порядке, только при нарушении одной стороны условий прописанных в пунктах договора, или при обоюдном согласии.

Подробные условия расторжения договора прописаны в Гражданском кодексе. В любом случае, все сделки и их расторжение должны быть обязательно зарегистрированы в Росреестре, зафиксированы в едином госреестре прав собственников.

Как подарить квартиру?

Договор дарения

Дарение квартиры, не самая распространенная сделка между родственниками, вероятнее всего по психологическим причинам. Но такой вид передачи квартиры на самом деле выгоднее.

Отрицательные стороны повторяют тот же список, как и при покупке-продаже, но положительный момент — в части налогообложения.

Согласно налоговому кодексу, если объект дарения передается между родственниками (значение родственников определяется в семейном кодексе российской федерации), он не облагаются налогом. Причем, этот закон распространяется не только на квартиры, а на все виды подарков, подлежащих налогообложению.

Если же имущество дарят дальним родственникам (бабушкам, дядям, племянникам и другим) или знакомым, то получатель имущества обязан оплатить налог в размере тринадцати процентов от рыночной стоимости имущества.

Подаренная квартира людям, находящимся в браке, не будет являться совместно нажитым имуществом и при разводе разделу не подлежит, согласно 36 статьи семейного кодекса. Но, если в квартиру были какие-либо вложения, например дорогостоящий ремонт, то половина его стоимости может быть востребована в ходе бракоразводного процесса.

В гражданском законодательстве упомянуты гарантии, которые возникают при оформление дарения. Например, если возникает угроза утери подаренного имущества, по причине несоответствующего обращения, даритель вправе востребовать обратно свой подарок.

Или другой пример — на дарителя было совершено покушение с угрозой жизни получателем подарка. В таком случае подарок также может быть востребован обратно. Чего нельзя будет сделать после оформления сделки купли-продажи.

Завещание и наследование: есть ли разница?

Завещание квартиры

Завещание и наследование – это понятия кажущиеся достаточно близкими по смыслу.

Но в них есть большая разница: при завещании собственник имущества самостоятельно определяет лицо, которому отойдет имущество после смерти владельца.

А при наследовании, оставшееся имущество делится между родственниками, в зависимости от родства и достигнутых договоренностей.

Читайте также  Что относится к объектам недвижимости по закону?

Сходство завещания и наследования состоит в том, что имущество отойдет наследникам только после смерти, при этом, если у собственника один наследник и имущество он планирует оставить ему, то необходимости в завещании нет.

И по аналогии с дарением, имущество, переданное одному из супругов по наследству или завещанию, не является совместно нажитым и принадлежит единолично одному из супругов.

Согласно налоговому кодексу, такое имущество не подлежит налогообложению.

Не смотря на то, что все сделки по имуществу являются схожими друг с другом, и без труда можно найти образец для таких сделок, каждый случай обладает своей индивидуальностью.

Именно из-за различающихся условий при оформлении сделок, меняются или добавляются пункты в сам договор. И не смотря на видимое превосходство сделок  с дарением, выбор должен быть обусловлен условиями, а не условия подгоняться под договор.

По закону позволяется проводить сделки без участия агентств по недвижимости, но при этом вы должны быть юридически грамотным человеком. В агентствах всегда есть юристы, которые смогут показать на слабые места договора и описать все возможные риски, именно поэтому мы рекомендуем воспользоваться услугами специалистов.

Источник: https://rieltor-ask.ru/kuplya-prodazha-kvartiry-mezhdu-rodstvennikami/

Купля-продажа квартиры между родственниками

23:48, 19 июля 2017 1   0   339

На рынке недвижимости сделка купли-продажи является привычным явлением. Все потому, что среди всех сделок с недвижимостью, отчуждение проходит в 90% случаев.

Несмотря на это, встречаются и такие сделки, где купля-продажа оформляется между родственниками.

Казалось бы, ничего необычного, но мало кто знает, как правильно оформить отчуждение, нужно ли платить налог и какими особенностями обладает такая сделка.

Особенности купли-продажи между родственниками

Купля-продажа между родственниками по своей структуре практически не отличается от классической процедуры отчуждения.

Здесь также заключается договор, в сделке участвуют две заинтересованные стороны, а все документы регистрируются в Росреестре.

Но какими особенностями обладает купля-продажа и почему многие стремятся подойти к данному вопросу, будучи юридически подкованными?

Сама по себе купля-продажа жилой площади представляет собой сделку, где участвует две стороны, одна из которой является продавцом, а вторая — покупателем. особенность отчуждения — это передача установленной суммы денег, после чего продавец передает все права собственности новому владельцу.

Особенности купли-продажи квартиры между взаимозависимыми лицами:

  1. Процесс отчуждения не обязательно регистрировать нотариально, но при этом все документы вместе с договором отдаются на рассмотрение в Росреестр.
  2. Сделка проводится между взаимозависимыми лицами, а именно родственниками.
  3. По статистике, каждая вторая типовая сделка является фиктивной или притворной, потому что многие родственники ищут более простой способ передачи жилья, без подключения юриста или дорогостоящего нотариуса.
  4. Данный вид сделки тщательно проверяются налоговыми органами. Несмотря на то, что продавец в любом случае обязан выплачивать налог от продажи своей квартиры, то бывают случаи, когда он намеренно указывает в договоре меньшую стоимость жилплощади. Проводить такие манипуляции с недвижимостью нельзя. Все потому, что налоговая инспекция сравнивает среднюю стоимость квартир в городе с суммой, указанной в договоре. Если стоимость значительно отличается, то участников сделки могут привлечь к ответственности и выписать штрафные санкции.
  5. Даже после продажи квартиры родственникам, продавец может какое-то время проживать в данной жилплощади, если этот пункт был указан в договоре. При этом нужно понимать, что как только новые владельцы решат провести процедуру отчуждения, то продавцу придется покинуть жилплощадь.
  6. Вся процедура оформления купли-продажи между взаимозависимыми лицами регламентируется Гражданским кодексом страны.

Необходимый пакет документов

По сути, неважно между кем проводится сделка купли-продажи: между родственниками или третьими лицами, перечень документов остается единым. При этом данный пакет важно передавать в Росреестр для проверки и регистрации, поэтому перед оформлением сделки нужно проверять каждую справку и бумагу на юридическую чистоту.

Необходимые документы:

  • документы, удостоверяющие личность каждой стороны, а именно паспорта и свидетельство о рождении (если в сделке участвуют несовершеннолетние дети);
  • правоустанавливающие и правоподтверждающие документы на квартиру. Это может быть договор купли-продажи, свидетельство о пройденной приватизации, наследственное право или дарственная на данную жилплощадь;
  • выписка из ЕГРП, где указывается информация обо всех собственниках и прописанных лицах. Несмотря на то, что сделка заключается между родственниками, которые возможно уже знают данную информацию, документ необходимо прикладывать к общему перечню в обязательном порядке;
  • кадастровый и технический паспорт на квартиру. При этом нужно обратить внимание, чтобы в кадастровом паспорте стояли отметки о регулярной оценке инженерами, которая проводится раз в пять лет;
  • разрешение на сделку от одного из супругов. Например, если купля квартиры состоялась в браке, то оба супруга имеют равные права на жилплощадь. При этом нужно учитывать, что если квартира была передана одному из супругов по наследству, то она не является общим нажитым имуществом;
  • разрешение на сделку от органов опеки, если в семье присутствуют несовершеннолетние дети;
  • справка из БТИ;
  • выписка лицевого счета, которая свидетельствует об отсутствии задолженности.

Налоги и вычеты

Чтобы разобраться в данном вопросе, необходимо обратиться к Налоговому кодексу страны (статья №220). Краткая выписка из законодательной базы:

«Если сделка купли-продажи заключается между взаимозависимыми лицами, то покупатели, являющиеся родственниками, не претендуют на получение налогового (имущественного вычета)».

При этом в законодательстве есть четкий перечень взаимозависимых лиц, которые не могут запрашивать имущественный вычет с продажи жилья. Данные правки были введены в Налоговый кодекс в 2012 году. Основной перечень лиц, которые не претендуют на получение средств от уплаченного налога:

  1. Один из супругов, если они состояли в браке на момент регистрации сделки.
  2. Законные представители, а именно, родители или опекуны. При этом не имеет значения возраст участников сделки.
  3. Полнородные родственники, то есть сестры или братья.

Примечание: несмотря на отсутствие возможности получить имущественный вычет, продавцы в любом случае обязаны оплатить налог с полученного дохода.

По закону сумма налога составляет 13% от общей стоимости жилья, указанного в договоре. Как было выше сказано, нужно понимать, что налоговая инспекция проверяет все сделки купли-продажи, чтобы вовремя пресечь намеренного снижения цены за квартиру, для избежание оплаты НДФЛ.

Плюсы и минусы купли-продажи

Сделка купли-продажи между родственниками, как и любой другой договор, обладает своими преимущественными и негативными сторонами. Давайте рассмотрим подробнее все плюсы и минусы данной сделки:

  • отчуждение квартиры оформляется с помощь типового договора, который можно аннулировать в судебном порядке;
  • каждая сторона облегчает себе процедуру оформлении сделки, ведь продавцу не требуется искать покупателей, договариваться о цене, а покупателю наоборот, не придется осматривать десятки квартир, тратить средства на риелторов и нервы во время торгов;
  • взаимозависимые лица заранее могут договориться о том, когда вывозить мебель, как лучше оформлять договор;
  • покупатель не сможет получить налоговый вычет, а продавец в любом случае должен оплатить НДФЛ в государственную казну;
  • если сделка совершается между ближайшими родственниками, то нужно понимать, что после регистрации сделки, квартира будет являться общим нажитым имуществом между покупателем и его супругом.

Другие способы передачи квартиры родственнику

Существует три альтернативных способа передать квартиру родственнику. Такие способы на рынке недвижимости являются рисковыми, но при этом самыми популярными. К ним относится заключение договора дарения и ренты, а также передача квартиры по наследству. Давайте разберем каждый способ подробнее.

Дарение

Дарственная сделка — это наиболее частый вариант передачи жилплощади своему родственнику. Данный вид сделки регламентируется Гражданским кодексом (статья №572).

Плюсы и минусы дарения:

  1. Никто, кроме одариваемого не сможет претендовать на переданную квартиру. Даже несмотря на то, что одариваемый состоит в браке.
  2. Дарителю не придется оплачивать НДФЛ в соответствии с Налоговым кодексом (статья №228, пункт 1).
  3. Одариваемый может использовать имущество сразу же после регистрации сделки.
  4. Если откроется факт притворной сделки, то дарственный договор будет признан ничтожным. Например, если родственники заключили договор дарения, чтобы избежать уплаты налогов.
  5. Такие сделки зачастую заключаются под давлением, с применением силы и угроз, а также с помощью порчи имущества дарителя.

Наследование

Здесь важный аспект в том, что права на квартиру перейдут наследнику сразу же после смерти дарителя. Данный вид сделки не подходит тем, кому нужно переехать на новое жилье в кратчайшие сроки. При этом заключая договор наследия, существует весомый риск преждевременной смерти дарителя.

особенность типовой сделки в том, что передача квартиры по наследству оформляется нотариусом в строгом порядке, а дарителя проверяют на дееспособность в психоневрологических диспансерах.

Рента

Договор ренты — это передача квартиры, которая подразумевает регулярный платеж. Различают три вида ренты, которые популярны на рынке недвижимости:

  • постоянная, когда плательщик ренты обязан выплачивать суммы за квартиру в течение неограниченного срока;
  • пожизненная, когда плательщик ренты выплачивает суммы до конца жизни получателя. При этом после смерти все права собственности могут перейти плательщику, если данный пункт был внесен в договор;
  • пожизненная с иждивением. Необходима в том случае, когда получатель может проживать в данной квартире у плательщика. А тот в свою очередь может вместо регулярной выплаты ренты ухаживать и содержать получателя.

Если не обращать внимания на все нюансы, то можно смело сравнивать сделку купли-продажи между родственниками с отчуждением квартиры между третьими лицами. Главное отличие в том, что здесь обе стороны должны исключить доверительные отношения, ведь под маской дружелюбного и честного родственника может оказаться профессиональный мошенник.

Источник: http://advicelawyer.ru/nedvizhimost/kvartira/kuplja-prodazha/kuplya-prodazha-kvartiryi-mezhdu-rodstvennikami.html

Понравилась статья? Поделить с друзьями: