Как продать квартиру в долях целиком?

Содержание

Продажа доли в квартире

Как продать квартиру в долях целиком?

Положение о долевом владение прописано в ГК, ст. 244−259. Другие нюансы указаны в ФЗ №1541-1 о приватизации жилья.

Хотя в документах указаны параметры, стоимость, при пользовании квартирой у всех равные права. Без уведомления других реализация части помещения невозможна.

Необходимые документы

Продажа жилья, находящегося в ДС, регулируется ГК, ст. 549−558.

Потребуются:

Личные От сторон сделки потребуются паспорта для удостоверения личности.Образец паспорта гражданина РФ
На право собственности Сегодня достаточно из ЕГРП взять выписку о наличии полномочий. Дополнительно представляется документ, на основании которого доля в квартире перешла во владение, – дарственная, свидетельство о наследстве, договор о приватизации.Образец выписки из ЕГРПОбразец свидетельства о государственной регистрации праваОбразец свидетельства о праве на наследство
Технические К таким относятся бумаги, которые должны быть у собственника:

  • кадастровый паспорт;Образец кадастрового паспорта квартиры
  • технический паспорт;
  • экспликация помещения;Экспликация квартиры
  • поэтажный план.
Согласие на сделку Оно может потребоваться от разных лиц:

  • супруга собственника доли (заверяется у нотариуса);
  • органа опеки и попечительства, если совладелец – несовершеннолетний ребенок или недееспособный взрослый;
  • совладельца.

Если такому гражданину дадут письменный или устный отказ или проигнорируют уведомление от потенциального продавца, ему нужно будет иметь бумаги, доказывающие, что к ним было обращение. К одобрению, которое оформляет гражданин, он прикладывает копию гражданского паспорта.

ДКП Образец соглашения на продажу квартиры целиком или ее доли не отличается.Страница 1Страница 2

Уведомление хозяина

В нормативных актах в отношении продажи ДС сказано, что:

  1. Лицо обязано поставить в известность о решении совладельцев. Оформить для этого нужно извещение письменно. В нем он обязан указать, на каких условиях желает продать свою часть, по какой цене, другие моменты.
  2. У таких граждан есть преимущественное право на покупку части жилого помещения. Они могут его использовать или отказаться письменно. Если продавец нарушит его, то в течение 3-х месяцев от совершения сделки могут обратиться в суд.
  3. Родственнику, а тем более постороннему, предполагается, что будущий хозяин вселится в квартиру. Поэтому изначально другой(ие) владелец должен согласится на вселение иного человека, а возможно, и его семьи. Именно для этого необходимо получить от него отказ выкупить долю, а значит, дать одобрение на ее продажу иному гражданину.
  4. Ответа от заинтересованных лиц потенциальному реализатору необходимо ждать месяц. Если они проигнорируют уведомление, у него появляется законное право продавать свое имущество. Причины могут быть различными, например:
    • нет финансов;
    • они не согласны на такие условия;
    • они против появления посторонних.
  5. Если их несколько и все изъявят желание купить часть, ее разрешается продать тому из них, кто предложит высокую цену.
  6. Если письменный отказ будет оформлен, то сразу после его получения можно совершать сделку, не дожидаясь окончания месячного срока.
  7. Когда адрес проживания неизвестен,извещение в виде объявления печатается в местной прессе. Если дольщик умер, то у него есть потенциальные наследники, возможно, не вступившие в наследство. Тогда потенциальными совладельцами являются они, и их нужно предупреждать о готовящейся купле-продаже. В последнем случае продать собственнику срочно не получится, т. к. по закону у наследников есть полгода, чтобы вступить в свои права. Они могут дать согласие на выкуп части квартиры.

Заинтересованные лица  могут устно договориться и о других. Тогда продавец направит другое уведомление, чтобы получить письменное одобрение и в дальнейшем совершить сделку на условиях, которые устроят обе стороны.

Образец уведомления

Договор купли-продажи

Соглашение оформляется в стандартном порядке на основании ГК, ст. 554−555. Передается имущество по передаточному акту, что сказано в ст. 556.

В нем нужно отобразить такие моменты:

  • место заключения соглашения и дату;
  • ФИО граждан, их паспортные данные;
  • описать предмет (адрес расположения, размеры, включая технические параметры, количество кв. м., расположение и т. д.);
  • указать стоимость;
  • описать, как стороны должны передать друг другу помещение и деньги;
  • права и обязанности участников;
  • когда фактически будет передача;
  • если в объекте есть прописанные граждане, по закону они обязуются выписаться в течение месяца после перерегистрации полномочий собственности (отдельно у них можно потребовать расписки);
  • как будут рассматриваться возможные спорные вопросы, если они возникнут;
  • какие обстоятельства следует считать форс-мажорными;
  • другие вопросы.

В конце стороны ставят свои подписи. Если от лица одного из участников действует представитель, то сведения о нем отдельно вносятся.

Соглашение является поводом для перерегистрации права собственности в Росреестре, после чего нужно оформить передаточный акт и передать долю фактически.

Это лучше сделать в присутствии свидетелей, которые должны поставить свои подписи на акте.

Если после переоформления, зарегистрированные в передаваемой части жильцы откажутся выписываться и выселяться фактически, договор будет основанием для обращения в суд и принудительного выдворения.

Особенности покупки комнаты или доли в квартире

Оформление доверенности

При совершении гражданских сделок от имени хозяина может выступать представитель (ГК, ст. 185). Доверенность на совершение правовых действий оформляется только у нотариуса, куда должен с паспортом явиться доверитель и доверенное лицо.

Например:

  • найти покупателя – постороннего гражданина и заключить с ним ДКП на часть жилого помещения;
  • продать имущество, а значит, и получить деньги;
  • полностью провести сделку, в том числе и перерегистрировать права собственности;
  • другие моменты.

Заверение у нотариуса

Согласно ФЗ №218 (13.07.15), ст. 42, ч. 1 отчуждение ДС требует его удостоверения. Для этого стороны приходят к нему с полным пакетом документов, включая подготовленный проект договора.

Окончательное оформление происходит в присутствии:

  • нотариуса;
  • непосредственных участников соглашения;
  • других владельцев долей квартиры.

Заинтересованные лица могут назначить один день для сделки и одновременно оформить согласие на продажу от совладельцев, само соглашение. Юрист обязан проверить все документы, а также стоимость предмета, по которой он продается.

Продавец имеет право ее установить, отталкиваясь от кадастровой. Нотариус все равно должен проверить реальную цену помещения. Для этого он, скорее всего, затребует оценочный акт.

После проверки бумаг также подписывает и заверяет своей печатью договор, а сведения вносит в специальный реестр.

Сторонам следует знать, что за удостоверение, помимо услуг, они уплачивают госпошлину в размере 0,5% от стоимости жилья. Но не меньше 300 руб.

и не больше 20 тыс. руб. Поэтому к документам нужно будет приложить квитанцию об оплате.

Случай с несовершеннолетним ребенком

Сделку по отчуждению от его имени может совершить его законный представитель, но необходимо знать некоторые особенности. Так, необходимо получить разрешение от органа опеки на реализацию имущества малолетнего в обязательном порядке.

Потребуется:

Оформить обращение для получения разрешения и указать в нем причину продажи
  • покупка для семьи новой квартиры;
  • приобретение отдельной недвижимости для несовершеннолетнего;
  • другую.
Сообщить, где будет прописан ребенок Его можно будет выписать и зарегистрировать по другому адресу только в равноценном жилье или лучшем, даже если он там не является собственником.
На новую недвижимость потребуется представить ДКП  окончательный или предварительный Доля, которая оформляется на малолетнего, по стоимости не может быть меньше, чем та, что будет продаваться.
Если его имущество будет реализовываться без приобретения нового, то вырученные деньги должны быть положены на депозит, открытый на имя ребенка Воспользоваться ими он сможет по достижению 18 лет.

Фактически для органа опеки нужны доказательства, что права несовершеннолетнего не нарушаются, и он не остается без жилья. Когда несовершеннолетний является совладельцем, родители от его имени не могут написать отказ в приобретении части.

Пошаговая инструкция по переходу права

В стандартном порядке алгоритм выглядит так:

  1. Обсуждение возможности продажи части квартиры. Если кто из них согласится ее купить, то письменное уведомление не требуется, все условия можно обсудить и устно. При наличии устного отказа, им необходимо отправлять извещение, чтобы получить возможность заключения с посторонним лицом.
  2. Подготовка документов.
  3. Поиск потенциального покупателя, обсуждение с ним всех моментов.
  4. Оформление договора в нотариальной конторе.
  5. Перерегистрация прав собственности в Росреестре (ГК, ст. 131, 551). Но подать бумаги можно и через МФЦ. В регистрирующий орган должны прийти стороны и вместе подать заявление. Для прохождения окончательного этапа продавцу потребуется уплатить налог на доходы в размере 13%, независимо от того, кому он передает имущество. Платится налог, если хозяин владел меньше 3-х лет и реализует по цене большей, чем приобрел. Налогоплательщик также может запросить налоговый вычет. Не платится налог, если ДС перешла ранее по наследству. Дополнительно за перерегистрацию уплачивается госпошлина в размере 2 тыс. руб.

Сделка между родственниками имеет свои особенности:

  1. Доля в коммуналке может быть продана, если от нее отказались соседи.
  2. Супруги не могут друг другу продавать части, на которые у них зарегистрированы права (ГК, ст. 153). Помещение целиком является их совместной собственностью, если приобреталось в браке, что не изменится даже после совершения процедуры.
  3. Родственникам-совладельцам лучше передавать друг другу имущество по дарственной, что удобнее и для супругов. Если все же оформляется купля-продажа, то необходимо производить денежный расчет полностью, о чем составляется расписка в присутствии свидетелей, которые ставят на ней свои подписи.

Приватизированная

Такая квартира распределяется в общую собственность на всех зарегистрированных в помещении.

Каждый может распоряжаться ДС, как хочет, но есть некоторые особенности:

  • сначала потребуется долю выделить , а затем только можно продавать;
  • согласие на продажу оформляют все совладельцы, иначе никакая сделка и даже ремонт в своей комнате один из них сделать не сможет;
  • в первую очередь купить он должен предложить родственникам, т. к. именно их прописывал раньше в муниципальном жилье собственник;
  • в приватизации принимали участие только постоянно зарегистрированные члены семьи основного нанимателя;
  • для того чтобы продать одному из родственников, другие пишут отказ.

Если изначально кто-то из прописанных в муниципальной квартире отклонил предложение, его часть делится поровну на остальных. Это не обозначает, что после приватизации его можно принудить просто так выписаться. Он может там жить бессрочно. Такой жилец не обязан давать одобрение или противоположный ответ.

Коммунальная

Обычно одним из дольщиков остается муниципалитет, тогда как другими уже владеют частные лица. У муниципалитета, как и у соседей, есть преимущественное право на выкуп. Поэтому от местной администрации потребуется получить отказ и одновременно согласие на продажу другому.

По факту в коммуналке некоторые комнаты могут пустовать, кто является их собственником – муниципалитет или физлицо, − неизвестно. Потенциальному продавцу потребуется запросить выписку из Росреестра, чтобы знать, куда и кому направлять уведомление.

Признание сделки недействительной

Владелец ДС не может пренебрегать уведомлением, иначе совладельцы через суд потребуют перевода прав на себя по ДКП, который уже заключен (ГК, ст. 250, п. 3).

Заинтересованные лица вполне могут подать в суд, чтобы процедуру признали недействительной, если потенциальный продавец допустит такие ошибки:

  1. Извещение было направлено неправильно:
    • по электронке его нужно подписывать электронной подписью;
    • по почте России пересылать заказным письмом;
    • фактический адрес получателя не был точно установлен, поэтому адресат не был осведомлен.
  2. Продавец указал одни условия, от которых отказались, а реализовал имущество на других.
  3. Сделка скрывалась за мнимой дарения.
  4. Фактически процедура состоялась в срочном порядке, месячный срок для получения ответа не был соблюден.
  5. Ответ(ы) совладельцев не были оформлены надлежащим образом, но нотариус удостоверил договор купли-продажи.

Читайте  Переселение граждан из аварийного жилищного фонда в 2019-2022 годах

Источник: http://rusfinancist.net/kak-prodat-dolju-v-kvartire-bez-soglasija-drugih-sobstvennikov.html

Как выгоднее продать квартиру по долям или целиком какова разница в цене

Очень редкая, но тоже возможная процедура — продажа доли по договору ренты. В этом случае обязательно надо использовать помощь адвоката, чтобы потом из-за такой продажи не было обращения в суд по расторжению ренты.

Продать долю в неприватизированной квартире Это уже «высший пилотаж».

Хотя, и для такой сделки есть законные варианты: сначала принудительный разъезд, родственный обмен, установление порядка пользования в судебном порядке со следующими мерами, разрешенными Гражданским кодексом и т. д.

; потом можно делать дальнейшую продажу, при необходимости, и покупку необходимого жилья, с доплатами или ипотечными кредитами, многовариантными цепочками встречным обменов между родственниками или заинтересованными гражданами.

Как продать квартиру выгодно

Тогда закон разрешает продавцу-собственнику распорядиться своей долей по собственному усмотрению. Покупатель же в этом случае также станет одним из участников общей долевой собственности вместе с собственником, который отказался продать свою долю.

Внимание При этом по документам владеть квартирой может один из них. Однако распоряжаться недвижимым имуществом супруги могут по обоюдному согласию.

Если один из супругов – официальный собственник квартиры решил квартиру продать, то ему необходимо получить нотариально удостоверенное согласие второй половины.

Квартира на продажу: делать ремонт или нет?

Оформление процедуры Выделения доли оформляется нотариально, никакие устные договоренности, естественно, юридической силы иметь не будут. В то же время, если совладельцы не придут к общему решению, то этот вопрос необходимо решать только через суд.

Как правило, иск подает тот владелец, который желает провести процедуру выделения доли. Судебная тяжба может затянуться до полугода и дольше (особенно если другие участники не будут ходить на заседания).

Продажа части квартиры После выделения доли хозяин вправе ее продавать. Но перед тем как это сделать, необходимо предложить осуществить выкуп своей части другим собственникам.

По закону, перед тем, как продать долю в квартире, другим хозяевам обязательно стоит направить письменное уведомление с предложением совершить покупку.

В таком документе указывается стоимость и технические характеристики жилища.

Продать долю в квартире

Важно Соглашение необходимо будет представить в регистрационную службу для госрегистрации права собственности на долю в праве общей долевой собственности за каждым из супругов.

В результате совместная собственность прекращается и возникнет долевая собственность.
Каждый из супругов получит на руки Свидетельство о праве собственности на долю в праве собственности.

С долей можно совершать любые сделки, но опять же не забывайте про правило о преимущественной покупке.

Если один из собственников — ребенок Если один из собственников квартиры — несовершеннолетний, то продать его долю ребенка можно лишь с предварительного согласия законного представителя ребенка (родители, опекуны или попечители), которые в свою очередь должны получить разрешение органа опеки и попечительства.

Сделка с квартирой в общей собственности: опасайтесь квартирных захватчиков

Его вместе с родителями приглашают в органы опеки на собеседование. На нем может присутствовать и покупатель жилья.

  • Органы опеки оценивают условия проживания несовершеннолетнего на новом месте.
  • Разрешение на продажу можно получить по истечении двух недель после собеседования.
  • Органы опеки могут отказать в продаже части несовершеннолетнего, если целью ее реализации является приобретение квартиры в рассрочку или на ранних стадиях строительства.

Схема, как продать долю в квартире несовершеннолетнего ребенка, в дальнейшем ничем не отличается от предыдущих. Продажа доли родственнику Схема процедуры остается той же.

В соответствии со статьей 250 Гражданского Кодекса он уведомляет все стороны о своем решении в письменной форме.

Если на долю претендуют сразу несколько родственников, то собственник вправе самостоятельно решить, кому достанется его часть.

Как продать долю в квартире — в чем сложность?

А если не уведомить сособственников о продаже доли в квартире? Если продавец не уведомил о продаже своей доли квартиры, а один или несколько сособственников желают ее купить по той цене, которая указана в договоре купли-продажи третьему лицу, они имеют право обратиться в суд в течение 3-х месяцев. И хотя такая практика редка в свете того, что закон теперь позволяет только нотариальные сделки по продаже долей, в ряде ситуаций это все-таки встречается. Наши адвокаты придут на помощь. Как продать долю и купить на эти деньги отдельную квартиру? Конечно, такие варианты есть не во всех случаях, но при стоимости доли от 50% до 60-70% от того, что хочется — можно. Единственное условие — время. Как говорится, время — деньги.
Это документ, в котором прописывается:

  • намерение продать свою долю в жилье и предложение ее выкупить соседями;
  • цена продажи доли;
  • размер доли;
  • адрес жилья.

Документ следует отправлять по почте с уведомлением и описью его содержимого. В этом случае продавец может избежать споров с недобросовестными соседями.

Если в жилье есть доля несовершеннолетнего, то извещение следует отправлять на его имя в орган опеки и попечительства. Срок на раздумье соседям составляет 30 дней. В этот период они должны определиться со своим решением или написать письменный отказ.

Очень часто встречаются случаи, когда второй собственник категорически против продажи доли жилья второй стороной. В соответствии с законодательством для продажи своей части квартиры согласие второго собственника не требуется.

Однако продавец обязан соблюдать требования ст.

В основном долевая собственность распространена в мегаполисах. После приватизации коммунального жилища и его «раздела» владельцами такой недвижимости могут стать от двух до семи человек.

Кроме того, это могут быть совершенно чужие люди, родственники (дети и родители) или же лица, которые утратили родственную связь (бывшие муж и жена). Рано или поздно один из совладельцев жилья пожелает «разъехаться» и продать свою долю.

И тут начинает возникать множество трудностей. Как продать долю в квартире на выгодных условиях? Давайте разберемся детально. Выделение доли Чтобы продать свою долю, необходимо выполнить целый ряд процедур.

Без согласия остальных совладельцев прописать новых постояльцев или даже сделать ремонт не получится. А продать или сдать в аренду часть жилища тоже будет довольно сложно.
Между тем, продать долю в приватизированной квартире все-таки можно.

Классический вариант для такой продолжительной по времени сделки — покупка «не срочно нужного» строящегося жилья, с одновременным проживанием в арендуемом помещении (или в другом собственном). Цель — при сдаче построенного жилья, оно увеличится в цене.


Стоимости продажи построенного по ДДУ жилья хватит на покупку той квартиры, на которую изначально денег не хватало. Но это — надводная часть. На самом деле цепочка хитрее и сложнее.

Здесь используется дополнительная ипотека, банковские проценты за вложенные Вами на счет деньги, страхование сделок и т.д. Подробнее с такими сложными вариантами Вы можете познакомиться на приеме у наших специалистов. Стоимость доли в квартире.

От чего она зависит? На стоимость доли в квартире влияет более двадцати характеристик.

После того, как пройдет 30 дней с момента ознакомления соседей, вы вправе передавать свою часть кому угодно. Но помните: цена должна строго соответствовать той, которую вы указывали в письме-уведомлении совладельцам (ни меньше и ни больше).

Если же вы решите продать долю в приватизированной квартире по другой цене, то любой из соседей сможет оспорить такую сделку в судебном порядке в течение трех месяцев. Дарственная вместо договора купли-продажи Некоторые продавцы в таком случае решаются пойти на хитрость.

Дабы не проводить процедуру уведомления соседей, они просто оформляют дарственную. При этом типе сделки уведомление соседей производить вовсе необязательно, а само оформление выйдет дешевле и пройдет быстрее.

Но и здесь есть подводные камни: если подарите свою долю человеку, который вам родственником не является, то такой договор совладельцы могут оспорить.

Есть классический вариант: продать долю, получить немного денег и на что-то их потратить (немного — потому, что если это не выделенная доля или часть комнаты или квартиры, то стоит она примерно половину рыночной цены). 2. Более сложный вариант: продать долю, эти деньги применить в качестве доплаты для улучшения жилищных условий. 3.

Еще более трудные, но выгодные варианты:

  • попробовать вместе с соседями (с сособственниками) продать всю квартиру, применив материнский капитал, субсидии и пр. При этом стоимость доли будет полной рыночной ценой соответствовать стоимости доли;
  • понять, есть ли заинтересованные граждане в этой же квартире, и если — да, попробовать предложить им по завышенной цене и пр.

4.

Судебный вариант с реализацией доли по рыночной цене. Причем, вариант исполнимый. Возможно, найдутся и другие варианты продажи.

Наши специалисты помогут Вам в этом.

Этот сегмент рынка не очень «чистый», поэтому крупные агентства недвижимости такого рода сделками не занимаются», — еще раз предостерегает эксперт. Спекуляции с долями – это тоже цель. «За продажу доли в квартире с удовольствием возьмется частный риелтор.

Часто риелторы выкупают эти доли за свои деньги, чтобы в дальнейшем перепродать за бОльшие. Для частных риелторов доли в квартирах – это очень ликвидный товар», — говорит Елена Щепкина (ГК «Премьер»).

Кто-то покупает долю, чтобы получить регистрацию. Насколько оно выгодно, — читайте определение Верховного суда. Может случиться так, что долю купите, а вас не зарегистрируют.

Кому-то надо «закрепиться» на хоть какой-нибудь жилплощади, но со вселением опять-таки проблемы – от бытовых (тех же скандалов) до юридических. Вновь отправляем к определению Верховного суда, делайте выводы.

Источник: http://yuridicheskaya-praktika.ru/kak-vygodnee-prodat-kvartiru-po-dolyam-ili-tselikom-kakova-raznitsa-v-tsene/

Продажа квартиры в долевой собственности в 2019 — через нотариуса, порядок, с несовершеннолетними детьми

Большая часть объектов недвижимости в России находится в долевой собственности, и запланировав продать свою часть в ней, гражданин может столкнуться с некоторыми проблемами.

Идеальный вариант – продажа квартиры целиком и распределение вырученных денег на всех владельцев в определенных долях, однако такой вид продажи встречается крайне редко, чаще всего, остальные собственники не желают давать свое согласие на сделку.

Особенности сделки

В первую очередь, перед тем, как приступать к поиску покупателя  и оформлению бумаг, необходимо получить согласие на продажу квартиры от остальных дольщиков.

Это связано с тем, что согласно российскому законодательству, лица, имеющие долю в квартире, обладают первостепенным правом на выкуп ее части, при условии, что доля будет выставлена на продажу.

Другая особенность сделки по продаже доли в квартире заключается в том, что она обязательно должна быть заверена у нотариуса, иначе, будет считаться ничтожной.

В связи с этим продавец несет немалые расходы, продавая часть квартиры: необходимо не только оплатить услуги нотариуса, но и госпошлину при регистрации перехода права собственности, размер которой устанавливается в зависимости от стоимости объекта. Общая сумма госпошлины не может быть более, чем  20 000 рублей.

Привлечение нотариуса обязательно для того, чтобы обеспечить законность сделки, поскольку договор не будет заверен до тех пор, пока не будет проверен факт уведомления остальных собственников о продаже доли в недвижимости.

Законодательство

При продаже своей части в квартире, гражданин должен руководствоваться нормами не только Гражданского кодекса РФ, но и Семейного кодекса, а также НК РФ, в котором установлен размер госпошлины, оплачиваемой гражданином при регистрации сделки в соответствующих органах.

Планируя продать часть квартиры, необходимо принять во внимание следующие положения Гражданского кодекса:

  • статья 250 – если собственники не были уведомлены о продаже объекта, в течение трех месяцев они могут обратиться в суд с требованием признать их законными покупателями;
  • статья 244 – выделяют два типа общей собственности на недвижимые объекты: совместная и долевая;
  • статья 245 – если при заключении сделки не были установлены размеры долей, они считаются равными, объект распределяется между всеми собственниками;
  • также в соответствие со статьей 244, если лица не пришли к какому – либо соглашению, дело рассматривается в суде, где будут выделены доли в имуществе для каждого собственника.

Существует закон о приватизации, в котором отмечается, что если гражданин, проживающий в коммунальной квартире, приватизировал комнату в ней, он не получает право собственности на всю квартиру целиком, даже если другие собственники от нее откажутся.

Порядок продажи квартиры в долевой собственности

Чтобы продать жилье, в котором имеется несколько собственников, гражданин должен предпринять следующие действия:

  1. Отправить почтой России каждому из собственников извещение о том, что планируется продажа части в квартире за определенную сумму. При отправке письма необходимо сделать опись, которая хранится до тех пор, пока сделка не будет закрыта.
  2. Если ни один из собственников не пожелал приобрести долю, осуществляется поиск покупателя недвижимости.
  3. Следующий этап – сбор и подготовка документов по перечню, предложенному выше, обращение к нотариусу.
  4. В нотариальной конторе будет составлен и заключен договор купли – продажи. После того, как будет проверена законность сделки, договор заверяется и подписывается всеми сторонами. По одному экземпляру документа должно быть оформлено на каждую сторону сделки – продавца и покупателя, а также, одна копия остается у нотариуса.
  5. Затем необходимо обратиться в Росреестр, где будет зафиксирован факт перехода права собственности на долю в квартире или доме от одного гражданина к другому.

Следует помнить о важности рассылки уведомлений всем сособственникам. Если этого не сделать, можно попасть в неприятную ситуацию – договор, как и вся сделка, будут признаны недействительными, а продавцу придется возмещать ущерб, нанесенный покупателю и другим собственникам имущества.

Через нотариуса

Перед тем, как приступить к регистрации сделки в Росреестре, следует обратиться к нотариусу, который принимает непосредственное участие в оформлении документов.

В процессе ведения сделки, нотариус должен:

  • проверить достоверность представленных сведений, сравнив имеющиеся данные с теми, что находятся в базе ЕГРН. Сделать это можно в электронном виде, сделав запрос на официальном сайте ГКН;
  • подготовить бланк договора купли- продажи и присутствовать при его подписании сторонами;
  • убедиться в том, что остальные собственники согласны на продажу части квартиры и не желают приобрести ее самостоятельно.

Заполненный и подписанный договор должен быть заверен нотариусом  — его печатью и подписью, только после этого можно обращаться в Росреестр для регистрации сделки.

Услуги нотариуса оплачиваются согласно представленным расценкам, которые установлены на гос. уровне, но могут несколько отличаться в зависимости от города. Перед обращением в Росреестр также требуется оплатить госпошлину.

С несовершеннолетними детьми

Продажа доли в квартире, в которой живут и прописаны несовершеннолетние дети – не достигшие возраста 18 лет, отличается некоторыми нюансами:

  1. Независимо от того, сколько детей проживает в доме и каков их возраст – если им меньше восемнадцати лет, в обязательном порядке должно быть получено разрешение от органа опеки и попечительства на продажу доли в совместной собственности.
  2. Законная продажа жилья не возможна до тех пор, пока не будет получено письменное разрешение от ОиП.
  3. Чтобы получить такое разрешение, необходимо обратиться в государственную организацию и написать заявление по установленной форме. Шаблон выдается сотрудником отделения.
  4. Разрешение можно получить только в том случае, если права ребенка при переезде ни коим образом не ущемляются.

Орган опеки и попечительства может отказать в выдаче разрешения, если:

  • будет обнаружен факт даже незначительного ущемления прав несовершеннолетнего ребенка;
  • недвижимость, в которую планируется перевезти ребенка по характеристикам существенно хуже той, что имеется в собственности на данный момент;
  • на деньги, полученные от продажи доли в квартире, не планируется приобретение какого – либо объекта недвижимости.

Государство должным образом защищает права детей,  поэтому, планируя переезд, следует позаботиться о том, чтобы эти права не были нарушены.

Нужно ли платить налог

Оплата налога является обязательной в том случае, если объект недвижимости находится в собственности у гражданина меньше, чем 3 года. Размер налога для граждан Российской Федерации составляет 13% от общей стоимости доли в квартире, то есть, от получаемого гражданином дохода с продажи.

Чтобы заплатить налог, необходимо обратиться в отделение ФНС и заполнить налоговую декларацию, в которой указывается размер полученного дохода.

Нюансы

Продажа недвижимости – сложная юридическая процедура, осуществляя которую, необходимо учесть некоторые нюансы, а в особенности это приобретает важное значение, если продается лишь часть в квартире, принадлежащей нескольким гражданам.

Особенности, которые следует учесть при заключении сделки с долевой собственностью:

  1. Составляя договор, следует помнить о некоторых моментах: должны быть вписаны точные и подробные сведения о каждом участнике сделки – продавце и покупателе, указывается точная стоимость квартиры – ее доли, в цифрах и прописью, а также некоторые технические характеристики объекта.
  2. Собираясь продавать долю, гражданин должен убедиться в отсутствии противоречий между собственниками и получить соответствующие, дополнительные разрешения, если в квартире живут и прописаны несовершеннолетние дети, а также лица с ограниченной или полной недееспособностью.
  3. Владелец квартиры может осуществлять продажу через доверенное лицо, однако в таком случае должна быть должным образом оформлена доверенность.
  4. Если в квартире проживают дети в возрасте до 18 лет, собираясь купить долю в недвижимости, рекомендуется предварительно получить консультацию юриста.

Следует понимать, что если будут нарушены права несовершеннолетних, сделка может быть аннулирована, что грозит потерей если не денег, то времени и нервов как продавцу, так и покупателю. Лучший способ избежать различного рода неприятных ситуаций – обратиться к нотариусу, который проведет проверку документов и убедится в законности сделки.

Документ, не заверенный у нотариуса, не может быть принят к регистрации в Росреестре, данная норма была принята сравнительно недавно, но уже оправдала себя, поскольку количество расторжений договоров купли – продажи и аннулирования совершенных сделок, согласно данным статистики, было существенно снижено.

Чтобы в дальнейшем не возникало никаких проблем, еще при планировании покупки доли в квартире следует решить, каким образом будет осуществляться распоряжение имуществом и как нужно правильно поступить в случае продажи. В первую очередь следует разослать остальным собственникам жилья уведомления о том, что планируется продажа доли.

Про право собственности читайте здесь.

Особенности покупки квартиры в долевую собственность супругами рассматриваются тут.

Внимание!

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Источник: http://kvartirkapro.ru/prodazha-kvartiry-v-dolevoj-sobstvennosti/

Как продать квартиру, если один собственник против?

В случае, если один из внуков против продажи, то продать квартиру у остальных не получится. Продажа возможна только с согласия всех собственников.

Однако если квартира находится в общедолевой собственности, то бабушка и один внук могут продать свои доли в квартире, предварительно предложив выкупить их доли второму внуку.

Для этого им необходимо письменно предложить второму внуку выкупить доли по определенной цене, а в случае отказа либо в случае, если второй внук не даст ответ в течение месяца с момента получения предложения, доли могут быть проданы третьим лицам (по цене не ниже предложенной!). Стоит помнить, что при продаже долей собственники теряют в цене, так как при продаже всей квартиры целиком размер вырученных денежных средств будет существенно больше.

Как происходит раздел квартиры на доли?

10 фактов о совместной и долевой собственности на жилье

Отвечает старший юрист национальной юридической службы «Амулекс» Ольга Багаева:

Если квартира приватизирована на нескольких человек (то есть находится в долевой собственности), то она продается по соглашению всех собственников. Это предусмотрено Гражданским кодексом. Таким образом, невозможно продать всю квартиру, которая находится в долевой собственности, если будет против хотя бы один из жильцов.

Предположим, не все люди готовы продать свою долю.

Могут ли в таком случае другие сособственники продать свои доли посторонним? Да, могут, но только если будет соблюдено преимущественное право других жильцов на покупку продаваемой доли.

Это значит, что продавец обязан письменно известить остальных собственников о намерении продать свою долю в квартире. В извещении указывается цена и другие условия предполагаемой сделки.

Если остальные участники долевой собственности не купят эту долю в течение месяца со дня извещения, то продавец имеет право продать ее любому другому человеку. В том случае, если другие жильцы письменно откажутся от покупки, то долю можно продать раньше, чем через месяц.

По закону «О государственной регистрации недвижимости» сделки купли-продажи долей в квартире обязательно должны быть нотариально заверены. Если квартира продается постороннему лицу, нотариус обязан проверить соблюдение преимущественного права покупки других собственников квартиры.

Отвечает адвокат, к. ю. н. Юлия Вербицкая:

Если у одного из долевых собственников есть возражения против продажи квартиры, данную квартиру нельзя продать по закону как единое целое.

Принуждение собственника к продаже его доли в этом случае законом запрещено и, более того, может являться основанием для признания заключенной сделки впоследствии недействительной. Вместе с тем выход из ситуации есть. Причем целых два.

Так, в соответствии с законодательством РФ, доли в объекте недвижимости могут быть реальными (то есть выделенными в натуре – когда доля или доли соответствуют комнате или комнатам в спорной квартире) или идеальными (например, доля в размере ½ в однокомнатной квартире).

Можно ли выписать из квартиры одного из собственников?

Как выписать человека, если неизвестно, где он находится?

Если доли реальны и выделены в натуре, Вы имеете коммунальную квартиру, каждая из комнат которой может быть предметом самостоятельной сделки, в том числе купли-продажи, дарения, мены и т. п.

Идеальные доли также могут быть предметом сделки, но стоимость их на рынке значительно ниже выделенных в натуре реальных долей (комнат), поскольку они подразумевают совместное пользование всеми помещениями квартиры каждым из собственников. Это влечет неудобства и довольно часто становится причиной обращений в суды и правоохранительные органы.

Если согласия всех собственников нет, то выделение долей в виде комнат, как и определение порядка пользования жилым помещением, осуществляется в судебном порядке.

Таким образом, первым выходом из Вашей ситуации является выделить Вашу и бабушкину доли в натуре, в виде комнат, по согласованию сторон или в судебном порядке. Квартира получает статус коммунальной, и Вы продаете Ваши с бабушкой комнаты, что позволяет Вам в дальнейшем добавить необходимую сумму и купить ей желаемую квартиру.

Второй выход – продать идеальную долю, если выделить реальную долю в виде комнат по какой-либо причине не получилось.

Обратите внимание, что в любом случае Вы должны соблюсти преимущественное право покупки (ст.

250 ГК РФ), то есть предложить «несогласному» собственнику выкупить Ваши доли по цене предложения их третьему лицу.

Если он не выкупает доли в установленный срок, Вы можете спокойно распоряжаться своими долями и решать вопрос с улучшением жилищных условий Вашей бабушки.

Отвечает руководитель отдела городской недвижимости северо-восточного отделения компании «НДВ-Недвижимость» Елена Мищенко:

Квартира в долевой собственности продается только при согласии всех собственников. В случае хотя бы одного отказа придется продавать доли, а не всю квартиру.

У такого варианта есть свой минус: продажа по частям невыгодна. Денежные потери могут составить порядка 20-30% по сравнению с продажей квартиры целиком.

Возьмем в качестве примера квартиру с рыночной стоимостью 6 млн рублей. В случае полной продажи каждый из собственников получит 2 млн рублей. А при продаже двух третьих долей можно будет рассчитывать только на 2,5-3 млн рублей (вместо 4 млн) на двоих.

Как продать долю, если всех собственников сложно найти?

Могу ли я оформить всю квартиру на себя, когда дочь вырастет?

Отвечает управляющий партнер в агентстве недвижимости «Загородный стиль» Петр Манько:

В ситуациях, когда собственники не согласны по вопросу продажи недвижимости, любые действия нужно начинать только после переговоров со всеми заинтересованными лицами.

К обсуждению важно привлечь всех собственников и обязательно их ближайших родственников (супругов, детей, родителей), советы которых, как показывает опыт, серьезно влияют на решения собственника и в последний момент могут как «развалить», так и «вытащить» сделку.

Обычно я начинаю переговоры с собственниками с того, что четко определяю причины и цели продажи, а также выбираю встречные объекты недвижимости (или движимости) для покупки. Это позволяет сформировать у продавцов мотивацию для продажи.

Когда человек видит цель продажи и свое будущее, он уже мысленно «продал» существующий объект и «живет» в новой квартире, «тратит» деньги на машины, дачи, развитие бизнеса…

В большинстве случаев после обсуждений причин и целей продажи мы приходим к пониманию, что под категоричным ответом «Я не хочу продавать» скрывается истинный ответ «Я готов продать, но на при условии, что…».

Если всем собственникам и их членам семей удается договориться об условиях продажи с несговорчивым родственником, то проблема исчезает и можно приступать к продаже.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Как заочно снять дочь с регистрации, чтобы продать квартиру?

Квартиру продали без ведома владельца. Можно ли вернуть жилье?

Узнала, что меня заочно выписали из квартиры. Что делать?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/kak_prodat_kvartiru_esli_odin_sobstvennik_protiv/7029

Понравилась статья? Поделить с друзьями: