Как продать недвижимость в ипотеке?

Содержание

Как продать квартиру в ипотеке?

Как продать недвижимость в ипотеке?

особенность операций с залоговым имуществом – участие в них банка-кредитора как еще одной стороны сделки.

Существуют две схемы проведения таких операций. Первый вариант предполагает продажу квартиры со сменой залогодателя. Сначала заемщик получает у кредитора разрешение на проведение сделки. Далее стороны арендуют в банке-залогодержателе две депозитарные ячейки.

В первой будет размещена сумма остатка по кредиту, а во второй – оставшаяся часть оплаты квартиры. Партнеры подписывают договор купли-продажи и отправляют его на регистрацию.

После этого новый собственник становится залогодателем, а продавец получает доступ к первой ячейке, чтобы выплатить кредит. Банк выдает покупателю погашенную закладную, необходимую для получения выписки из ЕГРН об отсутствии обременения.

Тогда продавец сможет изъять из второй ячейки оставшиеся деньги. Такой путь требует затрат на аренду банковских ячеек, зато считается наименее рискованным для всех сторон.

3 способа продать квартиру в ипотеке

5 типов сделок, которые нужно заверять у нотариуса

Согласно второму сценарию, покупатель вносит аванс или задаток (что суровее, так как предполагает двойной возврат, если сделка не состоится) в размере остатка по кредиту. Чтобы уменьшить риски приобретателя, стороны заключают предварительный договор купли-продажи.

Получив деньги от покупателя, банк дает согласие на сделку и направляет заявление на снятие обременения с квартиры. Одновременно подписывается договор купли-продажи. После его регистрации продавец получает оставшуюся сумму.

Эта схема вызывает оправданные опасения со стороны покупателя, поскольку после снятия обременения собственник может отказаться от регистрации договора купли-продажи. Тогда придется требовать исполнения продавцом обязательств через суд, что может значительно затянуть сделку.

Тем не менее, такой механизм достаточно распространен, особенно, если размер остатка долга составляет относительно небольшую часть от стоимости квартиры.

Отвечает руководитель отдела продаж «Битиэль недвижимость» Алексей Кочетов:

Ипотечный кредит выдается под залог квартиры. Значит, до момента погашения кредита банк, которому Вы должны, ограничивает Вас в праве распоряжения имуществом по Вашему усмотрению – накладывает обременение на объект недвижимости. Любые сделки по квартире можно осуществлять только с согласия банка.

Итак, Вы твердо решили продать квартиру, за которую выплачиваете ипотеку. Алгоритм действий дальше будет разным: в зависимости от того, купят ли ее сразу или возьмут в ипотеку.

В первом случае Ваши действия будут выглядеть так:

1) Вы находите покупателя сами или с помощью риелтора/агентства недвижимости;

2) получаете разрешение от банка на продажу квартиры;

3) страхуете себя от мошенничества: договариваетесь с менеджером банка, чтобы две сделки – по снятию обременения и по регистрации квартиры – совершились одновременно;

4) производите расчет. Всю сумму за квартиру можно разделить на две части. Первую получает банк в счет погашения ипотечного долга. Вторую – продавец квартиры, то есть Вы. Однако распоряжаться деньгами можно будет только после регистрации договора купли-продажи.

Во втором случае разница будет в последнем пункте. Если покупатель не рассчитывается с банком, а переоформляет на себя ипотечный кредит, то обязательства по выплате переходят на него. Банки очень неохотно соглашаются на такую сделку, а, значит, это очень нечастый случай.

И, конечно, можно воспользоваться помощью агентства недвижимости. Если агентство занимается срочным выкупом, его специалисты выкупят квартиру у Вас из-под ипотеки и в дальнейшем сами займутся ее продажей.

Кто имеет право на ипотечную квартиру после развода?

Налоги при покупке и продаже жилья: 23 полезные статьи

Отвечает основатель проекта «Личный актив» Ксения Воронина:

Для начала нужно получить у банка разрешение на продажу квартиры из-под залога. Для этого необходимо подать туда заявление. Обязательно попросите проставить на копии входящий номер, чтобы отследить ответ.

По закону банк не обязан разрешать продажу, но на практике банки обычно не отказывают. Если цена продажи ниже суммы долга, то с Вас потребуют погашения кредита полностью. После получения разрешения Вам нужно будет подготовить договор купли-продажи (с указанием, что квартира находится под ипотекой) и согласовать с банком дату сделки.

Может быть две схемы расчетов.

  1. Покупатель вносит деньги в погашение кредита, и банк сразу выдает документы для снятия обременения (залога), которые Вы подаете в Регпалату вместе с договором купли-продажи. Эта схема предпочтительна для банков, но рискованна для покупателя.
  2. Покупатель вносит деньги в ячейку (или в две ячейки – одна для банка на сумму кредита, вторая на остаток суммы для продавца), банк выдает письмо-разрешение на продажу, и регпалата регистрирует переход права собственности с обременением. После чего банк гасит кредит и выдает покупателю документы для снятия залога, с которыми тот получает «чистое» свидетельство о собственности.

Отвечает коммерческий директор BSA Алексей Зубик:

Вот некоторые возможные варианты реализации квартиры в ипотеке:

  1. Досрочное погашение. При таком виде продажи кредитозаемщик находит клиента, который согласен купить жилье, которое не было оплачено до конца. Тогда покупатель выплачивает ему необходимую сумму для преждевременного погашения ипотеки.
  2. Самостоятельная реализация. Вы самостоятельно ищете покупателя. Следом банк составляет между продавцом и покупателем предварительный письменный договор о дальнейшем приобретении жилплощади, который заверяется нотариусом. Покупатель вносит в одну ячейку нужную сумму для погашения задолженности; если этой суммы не хватает, заемщик вносит оставшуюся сумму – в другую. После успешной операции со средствами с квартиры снимается обременение и оформляется договор купли-продажи. Только после этого банк и заемщик имеют право получить доступ к ячейкам с деньгами.
  3. Продажа при помощи банка. Если Вы решили пользоваться данной схемой, то в таком случае банк будет вести сделку от начала до конца, выдаст свою ячейку и займется всеми документами. От продавца будут нужны только подписи.
  4. Продажа долговых обязательств. Также подобный вид продажи квартиры в ипотеке называется системой перекредитования. Применяется в том случае, если покупатель хочет купить квартиру в ипотеке в кредит.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Можно ли дарить ипотечную квартиру ребенку?

Как получить субсидию на покупку жилья?

15 статей о недвижимости, браке и разводе

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/kak_prodat_kvartiru_v_ipoteke/6638

4 эффективных способа: как продать квартиру в ипотеке?

Существует много причин для продажи ипотечной квартиры. К примеру, отсутствие средств для оплаты ежемесячного взноса или возможность приобрести другую недвижимость за более выгодную стоимость.

Независимо от того, что сподвигло гражданина к подобному решению, реализовать его довольно трудно.

Итак, давайте более детально рассмотрим, как продать квартиру в ипотеке, что для этого необходимо и с какими трудностями можно столкнуться во время продажи.

Можно ли продать квартиру в ипотеке?

Один из важных вопросов, которым задаются многие собственники жилья, купленного в кредит – можно ли продать квартиру в ипотеке?

Да, продать недвижимость, находящуюся под залогом, возможно, однако для этого нужно будет приложить много усилий. Необходимо соблюдать ряд правил и норм, а также ориентироваться на условия и обязательства договора.

На продажу недвижимости не влияет стадия выплат и строительства квартиры. Даже если квартира еще только строится и по факту она существует только на чертежах, то право на будущую новостройку также можно продать.

Важно! Основное правило продажи ипотечной квартиры – все запланированные действия должны быть согласованы с кредитором. Без разрешения банка совершать продажу нельзя, потому как банк может подать иск в суд и добиться признания договора купли-продажи недействительным.

При некоторых обстоятельствах банк может не просто запретить продажу недвижимости, но и полностью отсудить квартиру.

Законным основанием для этого могут стать:

  • наличие долгов по выплатам;
  • нанесение вреда квартире, которая находится под залогом;
  • внесение изменений в технический план без разрешения кадастровой службы;
  • потеря недвижимости по вине кредитуемого;
  • передача права на квартиру третьему лицу.
Читайте также  Способы передачи денег при продаже недвижимости

Любые попытки распорядиться залоговой недвижимостью без одобрения со стороны банка могут привести к полной потере недвижимости.

Если спланировать продажу недвижимости грамотно и продумать каждый этап сотрудничества с банком и другими государственными и частными учреждениями, то можно не только помочь вернуть средства, но и получить прибыль.

В каких случаях продают ипотечную квартиру?

Причиной, из-за которой действующий владелец может решить продать квартиру под ипотекой могут быть любые жизненные обстоятельства. Как показывает практика, чаще всего граждане продают залоговую недвижимость из-за отсутствия возможности платить ежемесячный взнос.

Однако, есть и другие, не менее весомые причины для продажи еще не купленного жилья. Итак, давайте более детально рассмотрим самые частые причины продажи ипотечного жилья.

Потеря дохода

В большинстве случаев владельцы ипотеки принимают решение продать квартиру из-за отсутствия средств для погашения кредита. К сожалению, предугадать развитие событий личной жизни на ближайшие 20, а то и 30 лет невозможно.

Никто не застрахован от неожиданного увольнения, потери бизнеса и других неприятных событий. Однозначно можно утверждать только одно – если выплачивать своевременно ежемесячный платеж не получается, то отлаживать продажу квартиры не стоит.

Ордер на квартиру: зачем нужен и как оформить

Банк – это коммерческая организация, заинтересованная в получении прибыли от вложенных средств. Ей не интересны жизненные обстоятельства и другие веские причины неуплаты. Вы не перечисляете средства – банк назначает штрафные санкции, а после, отбирает квартиру.

Конечно же, если владелец не желает терять свою недвижимость, и уверен в том, что его доход улучшится в ближайшее время, он может попытаться найти компромисс с банком и отложить выплаты на определенный промежуток времени. Увы такой исход – редкость.

Расширение жилплощади

Еще одна частая причина продажи недвижимости, купленной за кредитные средства – необходимость расширить жилплощадь. В большинстве случаев к этому методу прибегают молодые семьи после рождения малыша.

Значительно реже поменять недвижимость на более презентабельную и комфортную решают граждане, чей финансовый доход значительно улучшился.

Решить сложившуюся ситуацию можно двумя способами:

  • оформить еще одну ипотеку и выкупать сразу две недвижимости;
  • продать маленькую квартиру и купить более просторное жилье.

Первый вариант значительно легче реализовать, потому как кредиторы совершенно не против получить большую прибыль от своего клиента.

Второй вариант значительно сложнее, однако многие банки соглашаются пойти на уступки и позволяют продать недвижимость с условием, что новая ипотека будет оформлена у них.

Личные обстоятельства

Помимо причин, связанных с деньгами, основанием для продажи недвижимости могут стать и личные обстоятельства. К примеру, решение изменить город или желание избавиться от кредитного обязательства в связи с появлением жилья (дарение квартиры родными, передача права на недвижимость по наследству).

Еще одной частой причиной продажи становится развод супругов. Муж и жена больше не желают проживать на одной площади, и выкуп недвижимости является не рентабельным.

Внимание! Как правило, банк не придает особого внимания причинам продажи квартиры. Их интересует только коммерческая сторона сделки.

Значительно реже причиной продажи квартиры является желание собственника заработать. К такому методу часто прибегают компании, покупающие в ипотеку квартиры от застройщика.

На этапе строительства жилье дешевле на 20-30%, а потому продажа уже построенной квартиры может принести хорошую прибыль и перекрыть переплаченные проценты в банке.

Важно понимать, что подобные манипуляции – это довольно рискованно, ведь строительство квартиры может быть заморожено и вложенные средства неоправданы.

4 способа продать квартиру в ипотеке

Продажа квартиры в ипотеке значительно сложнее, чем стандартная процедура купли-продажи недвижимости. В обычной сделке принимают участие два субъекта: первый – покупатель, второй – продавец. При продаже ипотечного жилья в совершении сделки также участвует третье лицо – банк, выдавший кредит.

Итак, давайте рассмотрим самые популярные варианты продажи квартиры в ипотеке.

Продажа за наличные

Продажа квартиры, находящейся в ипотеке за наличные средства – это один из самых выгодных вариантов сделки, однако найти покупателя, который бы согласился на подобную схему будет довольно трудно.

В большинстве случаев граждан отпугивает наличие каких-либо обременений, а потому им значительно легче переплатить средства и быть уверенными в том, что жилье будет принадлежать им полностью, чем сэкономить и переживать за возможный риск потерять недвижимость.

Часто к такому методу прибегают владельцы недвижимости от застройщика. Они дожидаются окончания строительства, а после продают квартиру по выгодной цене заинтересованным покупателям.

Процедура осуществляется следующим образом:

  • владелец квартиры находит покупателя;
  • он подписывает с ним соглашение о полном погашении кредитного долга;
  • после официального снятия обременения с недвижимости владелец квартиры и покупатель подписывают договор купли-продажи;
  • если строительство будет окончено, то совершается переоформление права собственности, если же недвижимость еще на этапе строительства, тогда оформляется договор долевого участия.

Важно! Данный вид сделки в юридической терминологии также называют доверительным, потому как покупатель передает деньги за недвижимость, при этом не получив права на квартиру.

Продать квартиру, которая в ипотеке, можно также передав долговые обязательства покупателю. Такой вид сделки также называется перезайм.

Процедура продажи осуществляется следующим образом:

  • владелец ипотеки находит покупателя;
  • он ознакомляет его с правами и обязательствами;
  • далее он оговаривает с банком процедуру продажи квартиры;
  • банк составляет договор, в котором все долговые обязанности передаются покупателю, а выплаченная сумма ипотеки перечисляется владельцу недвижимости;
  • после, совершается подписание документа и переоформление ипотеки на нового владельца.

Найти покупателя владелец может и сам. Главное, чтобы этот субъект:

  • соответствовал требованиям банка;
  • имел стабильный доход;
  • был платежеспособным, и его кредитная история имела хорошие отметки.

Этот вид сделки подразумевает смену только участника договора. Условия погашения ипотеки, сумма ежемесячного взноса, последствия нарушения договоренности остаются прежними, а квартира находится под залогом до полного погашения кредита.

Как правило, покупателей привлекает следующее:

  • удачное расположение недвижимости;
  • современная планировка недвижимости;
  • низкая стоимость жилья.

Оформление договора, смена владельца в Росреестре и многие другие процессы переоформления банк производит самостоятельно. Владельцу только требуется найти покупателя и подписать договор.

Внимание! Данный вид сделки займет примерно 20 – 25 дней. Из них 5 дней нужно будет потратить на переоформление обременения и около 2 недель на подписание нового договора о покупке недвижимости.

Продажу квартиры, купленной по ипотеке может совершить и сам банк. Особенно это актуально в том случае, если у созаемщика нет времени и возможности искать покупателя и оформлять сделку.

Владелец недвижимости имеет законное право доверить поиск покупателя сотрудникам банка и приехать только для подписания договора и переоформления недвижимости. Всеми остальными этапами сделки занимается банк. Он подготавливает все необходимые документы, снимает обременение и совершает регистрацию нового владельца в Росреестре.

Предыдущий плательщик ипотеки получает разницу между стоимостью недвижимости и выплаченной им суммой. Эти средства покупатель должен положить в банковскую ячейку, а после подписания основного договора, передать бывшему владельцу.

Как оформить ипотеку на квартиру?

Самостоятельная продажа

Под выражением «самостоятельная продажа» не подразумевается нелегальность сделки. Владелец квартиры все равно обязан сотрудничать с банком и оговаривать с ним каждый свой шаг. Единственное отличие заключается в том, что подготовка документов, подписание договора, подача бумаг в Росреестр осуществляется владельцем самостоятельно.

Важно! Скрывать факт обременения незаконно, а потому любые попытки умолчать об ипотеке или предоставить неточную информацию о недвижимости могут стать основанием для привлечения к административной и уголовной ответственности.

Схема продажи квартиры по ипотеке состоит из следующих этапов:

  • покупатель осматривает жилье;
  • после, он обращается в банк и заполняет бланк с прошением выкупить залог;
  • работники банка и покупатель подписывают соглашение и утверждают его у нотариуса;
  • далее, покупатель вносит в банковские ячейки средства: 1 ячейка – деньги, принадлежащие банку (выкуп залога), средства, положенные плательщику ипотеки;
  • с действующего плательщика снимается обременение;
  • в Росреестре составляется документ, подтверждающий продажу недвижимости;
  • банк и предыдущий владелец забирают положенные им деньги.

Самостоятельное оформление значительно выгоднее и быстрее, однако найти покупателя и убедить его в законности сделки довольно трудно. Многие граждане боятся подобных сделок, так как есть шанс попасть в руки аферистов.

Важно! Если со стороны плательщика ипотеки были нарушения относительно сроков выплаты и размеров денежных взносов, то банк может запретить ему продажу недвижимости.

Итак, давайте рассмотрим все способы продажи недвижимости в ипотеке и сравним, какой же из методов более эффективен.

Вид продажи Плюсы Минусы
Досрочное погашение Плательщик ипотеки уже через несколько дней лишается кредитных обязательств и получает наличные средства. Для проведения подобной сделки найти покупателя довольно трудно, а потому если продать жилье нужно срочно, то этот метод будет неактуален.
Передача кредитных обязательств Этот способ выгоден тем, что все кредитные обязательства будут переданы другому субъекту, а продавец сможет получить вложенные средства. Поиск «перезаемщика» – это трудоемкий процесс, осуществить который быстро не получится.
Продажа недвижимости сотрудниками банка Все этапы продажи жилья осуществляет банк. Владельцу ипотеки не нужно тратить свое время на поиск клиента и подготовку бумаг. В данном способе продажи квартиры владелец может потерять денежную компенсацию.
Самостоятельный поиск клиентов и подготовка документов для сделки Владелец недвижимости самостоятельно назначает цену на квартиру и контролирует процесс. Поиск покупателя и все остальные этапы сделки потребуют много времени и средств.
Читайте также  НДС при покупке недвижимости юридическим лицом

Продажа квартиры в ипотеке – это определенный риск, как для покупателя, так и для владельца недвижимости.

Также определенные неудобства возникают из-за необходимости сотрудничать с банком и получать от него разрешение на проведение сделки.

бесплатно

Источник: https://yuristproffi.ru/nedvizhimost/kak-prodat-kvartiru-v-ipoteke.html

Как продать квартиру находящуюся в ипотеке

Вопрос о возможности выставления на продажу квартиры, находящейся в ипотеке, очень важен. Некоторые владельцы ипотечной недвижимости сталкиваются с материальными трудностями: для них ежемесячные взносы становятся непосильными. У других возникает желание приобрести более просторное жильё. А третьи просто хотели бы заработать на ипотеке.

Эти и другие факторы заставляют владельца задуматься о продаже ипотечного жилья. Но ведь жилплощадь не принадлежит им полностью. Так можно ли продать квартиру, приобретённую в ипотеку?

Те, которых волнует данный вопрос, могут спокойно выдохнуть: ипотечную недвижимость можно продать и в текущем 2019 году.

Только процедуру продажи необходимо осуществлять грамотно, руководствуясь установленными правилами.

Статьи №29 и № 33 ФЗ, касающиеся ипотечного кредитования, предоставляют заёмщику право эксплуатации и продажи квартиры, купленной в ипотеку.

При этом владелец ипотечного жилья должен помнить ключевое правило: он не вправе совершать никаких сделок с квартирой (в том числе и продавать) без согласия кредитной организации. В ином случае все права на недвижимость передаются банку (ст. №301 ГК РФ).

Как продать ипотечную квартиру?

Существует четыре способа продажи ипотечного жилья:

  1. Досрочное погашение займа.
  2. Самостоятельная продажа.
  3. Продажа с помощью банка.
  4. Продажа долговых обязательств.

Досрочное погашение

Этот способ подразумевает поиск покупателя, который согласится купить жильё с обременением и выдаст продавцу деньги для досрочного погашения оставшейся части долга. Найти такого покупателя непросто: обременение квартиры часто отпугивает потенциальных покупателей.

Схема досрочного погашения ипотеки актуальна при продаже строящегося жилья. Жилплощадь в новостройках с хорошей планировкой пользуется повышенным спросом, и у добросовестного застройщика обычно нет отбоя от покупателей на те квартиры, которые находятся на завершающем этапе строительства.

Как проводится процедура продажа квартиры по схеме досрочного погашения ипотеки? Первый шаг – это получение согласия банка. Заёмщику нужно будет указать причину досрочного погашения кредита, ведь банку это не очень выгодно. Дальнейшие этапы процедуры:

  1. Определение суммы задолженности по кредиту.
  2. Составление соглашения между заёмщиком и покупателем (заверяется у нотариуса).
  3. Выписка заёмщика и всех членов семьи (в том числе и несовершеннолетних) из ипотечной жилплощади.
  4. Внесение задатка в размере, необходимом для полного погашения ипотеки.
  5. Закрытие ипотеки и снятие обременения с квартиры.
  6. Заключительный этап: переоформление перехода права собственности на квартиру в регистрационной палате.

Продажа ипотечного жилья банком

При использовании данной схемы продажи ипотечного жилья банк уже выступает не в качестве стороннего наблюдателя. Он ведёт сделку от начала и до конца, выдаёт свою ячейку, занимается всеми документами. От продавца требуются лишь подписи. Сотрудники банка будут самостоятельно связываться с Регпалатой.

Покупатель ипотечного жилья вносит денежные средства в банковскую ячейку кредитора, а разницу между стоимостью жилья и задолженностью по ипотеке кладёт в другую ячейку. Далее банк сообщает Регпалате о выплате кредита, и с объекта продажи снимается обременение.

Такая схема не очень выгодна заёмщику: банк не особо заинтересован продать квартиру подороже. Ему важно вернуть долг, поэтому вполне достаточно того, чтобы сумма долга была аналогичной стоимости квартиры.

Продажа долговых обязательств

Данный способ подразумевает продажу заёмщиком своих долговых обязательств перед банком. В этом случае ипотечный кредит переоформляется на нового заемщика.

Банк заключает договор с покупателем о переводе на него оставшейся части займа.

Таким образом, уже новый заёмщик становится собственником ипотечной жилплощади и должником по кредиту.

Многие покупатели сами желают приобрести квартиру, находящуюся под обременением, ведь ипотечная недвижимость зачастую предлагается по более низкой стоимости. Для таких покупателей процедура оформления ипотечного займа почти не отличается от стандартной:

  • Кандидат предоставляет пакет документов для рассмотрения заявки на ипотечный заём.
  • В случае одобрения проводится оценка приобретаемой недвижимости.

Перерегистрацией залога в Росреестре занимается исключительно банк. Заёмщику остаётся только подписать документ о переуступке долгового обязательства.

В случае переоформления кредита в качестве покупателя может выступить и другая кредитная организация. В подобной ситуации ипотечный заём переводится на банк, который предоставил новый кредит для погашения старого.

В наши дни это довольно частое явление, так как с каждым годом банки уменьшают процент по кредиту.

А заёмщик, нашедший банк с более приемлемой процентной ставкой или более лояльными условиями, проводит перекредитование ипотеки, переведя долг в другую кредитную организацию.

Заёмщику данная процедура приносит несомненную выгоду. Однако далеко не каждый банк даёт согласие на подобную сделку: одни банки не разрешают перекредитование ни под каким предлогом, другие – накладывают на заёмщика штрафные санкции, которые порой достигают немалых сумм.

Налоговые обязательства

Продавцу ипотечного жилья следует учесть один нюанс: если недвижимость находится в его собственности менее 3-х лет и продана по более высокой стоимости, ему придётся заплатить налог с продажи квартиры (13%) .

Нюансы продажи недвижимости, купленной по военной ипотеке

Согласно закону, жильё, купленное с использованием целевого жилищного и ипотечного займов, до момента полного погашения кредита является залогом не только у кредитной организации, но и у Минобороны РФ.

Обременение будет снято с квартиры только после полного погашения займа и после достижения заёмщиком 20-летнего срока службы. Схема продажи такой квартиры обычно включает поиск средств для погашения ЦЖЗ.

Алгоритм проведения сделки следующий:

  1. Продавец уведомляет банк и Росвоенипотеку о своём желании продать жильё и снять обременение.
  2. Уточняет в банке сумму долга.
  3. Погашает сумму задолженности.
  4. Находит покупателя на жильё.
  5. Получает документ о снятии обременения.
  6. Получает в Росреестре документ на право собственности.
  7. Продаёт квартиру по обычной схеме.

Важно: для погашения долга перед Росвоенипотекой (как и для погашения части задолженности перед банком-кредитором в случае гражданской ипотеки) можно использовать средства, полученные в рамках материнского капитала.

Документы для продажи ипотечной недвижимости

Проведение процедуры продажи ипотечного жилья требует от заёмщика подготовки полного пакета документов. Что в него входит?

  • документ, подтверждающий платёжеспособность;
  • договор купли-продажи с покупателем;
  • справка об отсутствии задолженности по кредиту;
  • закладная по займу;
  • документ о зачислении покупателем средств на недвижимость, которыми будет погашён остаток по кредиту;
  • документ, подтверждающий снятие квартиры с обременения.

Таким образом, продать квартиру, находящуюся в ипотеке, можно. И даже несколькими способами. Главное – провести процедуру грамотно, не скрывая ничего ни от банка, ни от покупателя.

Источник: http://ipoteka-expert.com/mozhno-li-prodat-kvartiru-v-ipoteke/

Можно ли продать квартиру в ипотеке и купить другую

Здравствуйте. В этой статье мы расскажем про то, как продать квартиру в ипотеке.

Сегодня вы узнаете:

  1. Как относится банк к продаже ипотечной квартиры;
  2. Как правильно продать ипотечную недвижимость;
  3. Чего следует опасаться, при продаже ипотечной квартиры.

Можно ли продать квартиру в ипотеке

Каждого третьего заемщика волнует вопрос: можно ли продать имущество, которое было приобретено за счет заемных средств? Поскольку данный продукт выдается на длительный срок, то кредиторы понимают, что могут случиться непредвиденные ситуации, поэтому в большинстве случаев не против продажи имущества.

Если внимательно изучить условия кредитного договора, то можно не только получить ответ на данный вопрос, но и узнать что следует для этого сделать. В кредитном договоре прописываются условия продажи, которые следует просто внимательно изучить.

На практике актуальны следующие варианты продажи:

  • Погашение долга ранее срока. Для такой сделки потребуется найти покупателя, который не против будет приобрести квартиру, обремененную залогом.
  • Перекредитование. Данный вариант подходит тем заемщикам, которые могут оформить кредит на более выгодных условиях, с целью погашения имеющегося ипотечного долга.
  • Смена заемщика. В этом случае потребуется найти покупателя, который согласится взять на себя ипотечный долг. Заемщик сможет получить только те средства, которые он выплатил финансовой компании, в счет погашения долга.

Получается, можно продать имущество, не выплатив ипотеку. Единственное, о чем необходимо помнить, что к данному вопросу следует подходить крайне ответственно.

В каких ситуациях продают квартиру

Причин, по которым заемщики решают продать квартиру в ипотеке, несколько.

Условно их можно поделить на три группы:

  1. При потере основного заработка.

Мало кто во время подписания кредитного договора задумывается о том, что может попасть в сложную финансовую ситуацию. Но угадать, что будет через несколько лет – невозможно.

При подписании кредитного договора заемщик соглашается со всеми условиями и обязуется каждый месяц вносить оплату, согласно графику. Если данное условие будет нарушено, кредитор может начислить пени и штрафные санкции.

Читайте также  Налогообложение физ лиц при продаже недвижимости

Но что делать, если вы потеряли основную работу и нечем платить по кредиту? Если такое случилось с вами, то не стоит тянуть время и ждать что произойдет чудо. Следует обращаться в финансовую организацию и озвучивать проблему.

Конечно, финансовая компания предложит увеличить срок кредитования и тем самым уменьшить размер ежемесячного платежа. Но это актуально тем заемщикам, которые нашли новую менее оплачиваемую работу и могут вносить оплату.

  1. Когда необходимо приобрести новую квартиру.

Это актуально для тех клиентов банка, которые не испытывают финансовых трудностей и хотят приобрести новую, более просторную квартиру. Такое бывает, когда заемщики планируют детей и необходимо улучшить жилищные условия. Данная необходимость может появиться в результате переезда в другой город.

  1. Когда заемщик хочет заработать деньги на ипотеке.

Многие знают, что приобрести квартиру на этапе строительства можно за небольшие средства. Как только дом будет сдан, квартиру можно продать и покрыть все расходы, связанные с первоначальными вложениями в ипотеку.

Единственное, о чем следует помнить, что приобретение квартиры в строящемся доме – это большой риск. Вкладывая средства в новостройку, вы вынуждены длительное время ждать, пока дом полностью построится.

Но как говорят, кто не рискует, тот не пьет шампанское. Вложившись в квартиру, можно приумножить средства в 5-7 раз за 3-5 лет.

Можно ли продать квартиру, не уведомив банк

Если вы приняли решение продавать имущество, которое было приобретено в кредит, необходимо помнить, что сделать этого без кредитора у вас не получится. Пока долг полностью не будет погашен, все операции с данной недвижимостью осуществляются только по соглашению с кредитором.

Чтобы получить разрешение, потребуется лично обратиться в офис компании и письменно уведомить кредитора о своем желании. Также не стоит рассчитывать, что банк сразу предоставит ответ. На рассмотрение вашего заявления может уйти несколько недель.

Так что только после погашения долга вы можете самостоятельно принимать решение, а пока она является предметом залога, условия будет диктовать банк.

Как продать квартиру, которая находится в ипотеке

Если вы приняли решение продать квартиру, которая является залоговым обеспечением, то стоит понимать, что сделка будет непростой. Существует несколько проверенных вариантов. Все что необходимо – это выбрать способ, который подходит именно вам.

Как продать квартиру в ипотеке:

Поиск покупателя на залоговое имущество

Такой вариант активно предлагают своим клиентам Сбербанк и ВТБ. Суть продажи будет заключаться в том, что заемщику потребуется найти покупателя.

Однако мало найти покупателя, необходимо чтобы он согласился:

  • Сначала погасить все долги заемщика, по ипотечному долгу;
  • Дождаться пока кредитор снимет обременение;
  • Переоформить квартиру на себя.

Согласитесь, весьма рискованная сделка, на которую не каждый согласится. На практике заемщики предлагают покупателям хорошую скидку.

Если покупатель согласен, то:

  • Узнается общая задолженность по ипотечному займу;
  • Покупатель передает средства, необходимые для погашения долга продавцу;
  • Ипотечный долг погашается и снимается обременение;
  • Квартира переоформляется на нового собственника с передачей оставшейся суммы денег.

Как правило, задаток передается исключительно в присутствии нотариуса и сотрудника банка. При этом составляется соглашение, в котором прописываются все права и обязанности каждой стороны.

Продажа кредитных обязательств

Это процедура, при которой все ваши долги и залоговое имущество переходят к другому человеку. Как правило, такой вариант применяют те заемщики, которые приобретали имущество находясь в браке, но после развелись.

В таком случае ипотека переоформляется на одного заемщика, которому достается квартира и непогашенные долги. Сложность в первую очередь заключается в том, что покупателю потребуется подготовить полный пакет документов и пройти проверку сотрудниками банка.

Процедура практически ничем не отличается от получения обычной ипотеки.

Единственное отличие – новому покупателю потребуется:

  • Пройти проверку и доказать кредитору свою порядочность;
  • Внести первоначальный взнос;
  • Дождаться пока снимется обременение, и переоформить квартиру в регистрационной палате на себя.

Конечно, стоит принимать во внимание, что продать постороннему человеку долги крайне сложно. На такую сделку готовы согласиться только близкие люди или друзья.

Продажа через банк

При выборе этого варианта вам ничего не придется делать. Вам останется только ждать, пока банк найдет покупателя и отдаст вам денежные средства, которые останутся после покрытия кредитной задолженности.

С одной стороны, отличный вариант, вы совершенно ничего не делаете, избавляетесь от долга и получаете денежные средства. С другой стороны, не все так просто. Кредитор будет продавать квартиру по минимальной стоимости, преследуя только одну цель – закрыть долговые обязательства. Получается, доверяя сделку кредитору, вы теряете средства.

На практике уполномоченный сотрудник финансовой компании может специально занизить стоимость, сам выкупить недвижимость, чтобы в последующем продать по большей стоимости.

Такой способ используется в том случае, если заемщик длительное время не вносил оплату, игнорировал звонки сотрудников банка и не выходил на контакт.

Зачастую банк принимает решение продать квартиру только в том случае, если дело по возврату долга было передано в суд и вынесено постановление о взыскании всей суммы долга с учетом начисленных процентов и штрафов.

Можно ли продать квартиру по ипотеке и купить другую

Как уже говорили, у заемщика может возникнуть потребность реализовать залоговую квартиру и купить другую, большую по площади, в другом районе или в строящемся доме. В теории эта процедура вполне возможна, вот только на практике провести ее будет крайне сложно.

Будьте готовы к тому, что потребуется потратить много сил и времени, чтобы найти покупателя, который согласится погасить долги.

После, потребуется:

  • Найти новое имущество;
  • Подготовить полный пакет документов;
  • Пройти проверку финансовой компанией;
  • Внести первоначальный взнос;
  • Подписать договор.

На практике подобная процедура может длиться несколько месяцев. Стоит принимать во внимание, что кредитор может отказать в проведении сделки и вам придется искать средства, чтобы полностью погасить долговые обязательства.

Также опытные кредитные специалисты советуют прежде внимательно изучить условия кредитного договора и только после этого обращаться в банк. Если есть возможность, то следует получить консультацию у опытного юриста, который внимательно изучит условия ипотечного договора и подскажет вам правильный вариант решения данной проблемы.

Можно ли продавать квартиру, купленную по военной ипотеке

Зачастую военнослужащие покупают квартиру в рамках специальной программы, которая получила название – военная ипотека. Однако это совершенно не означает, что заемщик не сможет продать взятую квартиру по военной ипотеке и купить новую.

На практике такая необходимость возникает в том случае, когда военнослужащему нужно переехать на другое место службы. Однако, неважно по какой причине принято решение продать имущество, к данному вопросу следует подходить очень ответственно.

Поскольку суть программы военной ипотеки заключается в том, что частично долг оплачивает государство, то заемщик сможет продать квартиру только после полного закрытия задолженности. Пока этого не случится, квартира является залоговым обеспечением не только финансовой компании, но и у Минобороны РФ.

Особенности и этапы продажи залоговой квартиры:

  • Обратиться в кредитное учреждение «Росвоенипотека» и письменно сообщить о своем намерении продать квартиру, которая была приобретена по программе «военная ипотека».
  • Узнать сумму общей задолженности и погасить ее. В такой ситуации заемщик может использоваться собственные сбережения или оформить потребительский заем.
  • Погасить долг и получить официальный документ, что задолженность перед финансовой компанией полностью отсутствует.
  • Получить свидетельство о собственности и продать квартиру как обычное жилье, без обременения.

Процедура сложная и довольно длительная по времени. На практике военные активно пользуются данной программой и приобретают имущество с государственной поддержкой.

Риски при продаже квартиры в ипотеке

Стоит учитывать, что любая сделка, связанная с продажей квартиры в ипотеке – это особый риск. Прежде чем решиться на столь ответственный шаг, стоит внимательно изучить все нюансы и узнать «подводные камни».

Поскольку у финансовой компании только одна цель – это вернуть сумму долга и получить прибыль в виде процентов, то искать выгодный вариант для заемщика, чтобы хватило денег для покрытия долга и продавцу, он не будет. Поэтому никогда не стоит соглашаться на то, чтобы банк сам искал покупателя и продавал ипотечную квартиру.

Если вы хотите избавиться от ипотечного долга и получить деньги с продажи квартиры, то самостоятельно занимайтесь вопросом продажи. Хотя иногда кредиторы запрещают заемщику самостоятельно решать вопросы продажи. Данное требование можно увидеть в кредитном договоре.

Если данный запрет установлен, то кредитор будет продавать квартиру исключительно через свою базу кредитных организаций. Однако, если продажей будет заниматься банк, то в сделке будут участвовать представители финансовой компании, юристы и риелторы. Благодаря этому сделка будет «чистой».

Если вы продаете квартиру самостоятельно – есть риск встретить мошенников.

Продавая квартиру в ипотеке, вы рискуете:

  • Потерять часть средств с продажи имущества;
  • Заключить договор с мошенниками;
  • Неправильно оформить документацию и потерять время на исправление всех документов.

Поэтому сотрудники финансовой компании советуют доверить продажу профессионалам, которые возьмут все проблемы на себя и помогут провести сделку с максимальной выгодой для продавца.

Источник: https://bfrf.ru/finance/prodat-kvartiru-v-ipoteke.html

Понравилась статья? Поделить с друзьями: