Особенности покупки доли в квартире

Содержание

Как правильно купить или продать долю в квартире

Особенности покупки доли в квартире

Совместное владение квартирой предполагает распоряжение жилплощадью целиком или долями. Собственниками могут быть как члены семьи так и посторонние друг другу люди. Преимущества приобретения доли в квартире и опасности, которые подстерегают потенциальных покупателей.

Покупка доли в квартире

Высокая стоимость жилой недвижимости определяет целесообразность совместного владения квартирой, причем, группа собственников может распоряжаться жилплощадью целиком или же отдельными частями – долями. Таким образом, каждый из собственников, это могут быть члены семьи или посторонние друг другу лица, имеет право продать или подарить свою часть.

В данной статье рассматриваются преимущества приобретения доли в квартире, а также некоторые опасности, которые могут подстерегать потенциального покупателя.

 Гражданский кодекс предполагает, что собственность в виде жилой недвижимости может быть совместной – в этом случае жилье в равной степени принадлежит каждому из собственников, и долевой – в этом случае за каждым из собственников закрепляется размер долевого владения.

Часть закрепляемой площади может составлять 1/2, 1/3 или же 1/50 общей площади квартиры, причем, определяемая доля фиксируется в документе о праве собственности, подобный документ есть у каждого владельца части квартиры. При совместной собственности права на нее отражены в едином документе.

Преимущества приобретения-продажи доли

С точки зрения риэлторов сделки с долями являются одними из наиболее сложных, поскольку имеется значительное количество нюансов и «подводных» камней, которые становятся помехой проведению сделки. Однако подобные сделки пользуются популярностью, поскольку покупка доли требует гораздо меньших затрат, чем приобретение квартиры целиком.

Именно по этой причине приобретение доли в квартире довольно часто определяет саму возможность приобретения собственного жилья.

Далеко не каждый располагает денежными средствами, необходимыми для приобретения отдельной квартиры, в то время, как покупка доли значительно снижает затраты на проживание в перспективе (относительно ежемесячной оплаты съемной квартиры).

Владелец недвижимости, выставляя на продажу долю в своей квартире, имеет возможность разрешить свои материальные затруднения, в то же время, сохранить место для своего проживания в виде оставшейся части квартиры.

Кроме того, в случае раздела имущества (подобное может происходить при разводе или прекращении отношений между бизнес-партнерами), каждый собственник может продать только свою долю.

Причем, законодательство определяет первоочередное право на покупку доли за лицами, в чьей собственности находится оставшаяся доля.

Причины покупки доли в квартире

Возможность продажи доли в квартире позволяет решить многие проблемы с минимальными затратами. Мы рассмотрим основные потребности, которые позволяет реализовать продажа доли в квартире, таковыми являются:

  • Приобретение доли для проживания;
  • Инвестиции в долю;
  • Регистрационные вопросы;
  • Последующий выкуп всей квартиры.

Приобретение доли для проживания

Приобретение доли в квартире является в финансовом плане намного доступнее, чем покупка любой, даже недорогой квартиры целиком. Это дает возможность, располагая весьма ограниченным капиталом, решить вопрос с собственным жильем, что особенно актуально для мегаполиса, где арендная плата является достаточно высокой.

Приобретая долю, ее владелец автоматически избавляется от необходимости изыскивать средства для внесения ежемесячной оплаты в течение многих лет.

Кроме того, счастливый владелец части квартиры получает дополнительный, но весьма существенный бонус – прописку, наличие которой определяет отсутствие проблем с регистрацией, а также еще целый ряд преимуществ.

Естественно, занимаясь подбором подходящего варианта, нужно учитывать множество нюансов – характер будущих соседей по квартире, количество проживающих, потенциальную возможность повышения этого количества в сторону повышения, а также цели владельца, пожелавшего продать свою долю.

Инвестиции в долю

Недвижимость остается одним из наиболее привлекательных способов инвестирования, квартиры со временем стабильно дорожают при сохранении спроса на прежнем уровне, а вложенные деньги защищены от инфляции и в любой момент могут быть высвобождены для различных операций. Приобретение доли является для инвестора более доступным способом вложений, что определяется более низкой ценой покупки.

Права собственности на квартиру могут представлять собой защищенное хранилище совместного капитала, за каждым из совладельцев закреплена определенная часть, которой он может распоряжаться по своему усмотрению. Если квартира сдается в аренду, каждый из собственников может рассчитывать на дивиденды в виде арендной платы.

Также инвестиционная сделка может быть направлена на приобретение строящегося жилья, при этом права каждого совладельца на часть квартиры достаточно четко определены.

После окончания строительства, когда цена квартиры существенно возрастет, недвижимость выставляется на продажу, а совокупный доход делиться между совладельцами пропорционально долям.

Регистрационные вопросы

Вопросы прописки являются достаточно актуальными для современных граждан, особенно, это относится к жителям мегаполиса.

Без регистрации есть вполне реальный шанс оказаться в неприятной ситуации, причиной которой может быть повышенное внимание правоохранительных органов, а отсутствие прописки существенно понижает шансы найти работу, встать на учет в поликлинику, записать ребенка в детский сад, школу.

Приобретение доли в квартире автоматически решает все перечисленные проблемы, причем, совершенно неважно – какая часть квартиры является собственностью.

 Для получения необходимых отметок регистрационных органов вполне достаточно и одной десятой доли квартиры в собственности.

В этом случае абсолютно не обязательно фактически проживать в квартире, где кроме вас имеется еще десятка два совладельцов (либо проживают десяток из них).

Последующий выкуп остальной части

В ряде случаев доля в квартире приобретается с целью последующего выкупа остальной части.

Это достаточно рискованное мероприятие, поскольку часть квартиры продается владельцами вовсе не за тем, чтобы впоследствии лишиться и остальной части.

Для покупателя это, несомненно, выгодная сделка, которая является своеобразным плацдармом для приобретения квартиры целиком, только вот каким-либо образом «выселить» соседей, предложив им удобный вариант, не всегда удается.

Цена вопроса

Перед тем, как планировать приобретение доли, необходимо определить бюджет покупки, а для этого нужно получить представление о том, каким образом формируется цена доли.

Вопреки общепринятому мнению, стоимость доли не является пропорциональной ее соотношению к общей площади квартиры. То есть, при цене квартиры в 5 млн. рублей, одна вторая часть квартиры стоит не 2,5 млн.

рублей, а намного меньше, и составляет примерно 20-30% от половины стоимости. Почему так происходит?

Покупка доли сопряжена с необходимостью решения множества вопросов с новыми соседями. Необходимо учитывать, что приобретая долю, покупатель не всегда может рассчитывать на то, что проживать он будет именно в той комнате, площадь которой соответствует долевой части.

Кроме того, без согласия соседей прописать в квартире кого-либо еще практически невозможно, поэтому при покупки необходимо оформлять права собственности сразу на всех, кому может потребоваться прописка в дальнейшем, то есть – на всех членов семьи.

Цена во многом зависит и от панировки квартиры, если предлагаемая доля примерно равна отдельной комнате – цена может быть выше, а если речь идет о продаже доли в однокомнатной квартире, где проживание возможно в стесненных условиях, цена снижается. Порядок проживания в квартире может быть определен собственниками, если же владельцы не пришли к согласию – порядок проживания определяет суд.

Нужно учесть, что если продавец на момент продажи имеет на руках документ, в котором прописан порядок проживания и его право на определенную комнату, то после продажи этот документ утрачивает силу.

В случае отсутствия согласия необходимо начинать судебный процесс заново.

Также необходимо иметь в виду, что суд, при рассмотрении вопроса о порядке проживания, учитывает не только долю, но и состав семьи, поэтому при равных долях большая комната может отойти совладельцу, у которого маленькие дети.

Препятствия в приобретении доли

Главное, в чем необходимо убедиться потенциальному покупателю при рассмотрении предложения – это в наличии официального документа, который подтверждает отказ остальных совладельцев квартиры от приобретения выставленной на продажу доли.

Если такой документ отсутствует, давать свое согласие на сделку не стоит, поскольку сделка может быть аннулирована через суд, а забрать свои деньги у продавца может быть весьма проблематично. То же самое относится к предложению оформить вместо стандартного договора купли-продажи дарственную.

Причиной тому является положение законодательства, которое регламентирует порядок продажи долей.

Прежде, чем продавать свою долю жилой недвижимости, ее владелец в обязательном порядке должен предложить приобрести эту долю остальным совладельцам. И только в случае их отказа доля может быть продана кому-либо еще.

Это не касается оформления дарственной, при дарении своей доли закон не обязывает ее владельца достигать соглашения с остальными собственниками.

Однако отказ от приобретения должен иметь вид официального документа, и этот отказ должен быть оформлен по каждому из собственников жилья.

Читайте также  Можно ли приватизировать долю в муниципальной квартире?

В противном случае сделка будет считаться проведенной с нарушениями законодательства, и суд с высокой долей вероятности признает ее неправомочной.

Переоформление доли по дарственной, хотя и не требует наличия подтверждающих документов, может быть признано судом «притворной сделкой», со всеми вытекающими последствиями.

В качестве дополнительной рекомендации можно посоветовать потенциальному покупателю следующее: уточнить – не состоит ли продавец на учете в психоневрологическом диспансере.

В противном случае продавец имеет возможность заявить, что в момент заключения сделки находился в состоянии умопомрачения и не отдавал себе отчет в своих действиях.

И если факт психического расстройства подтвердится – это будет для суда прямым основанием отменить сделку.

Документы для проведения сделки

Как уже было сказано, сделка купли-продажи доли является одной из наиболее сложных операций на рынке недвижимости.

Требуется достаточно большой опыт для того, чтобы разобраться в нюансах, примеры которых были перечислены выше.

В случае самостоятельной подготовки сделки у среднестатистического покупателя есть весьма значительный риск остаться без вожделенного жилья и без уплаченных за него денежных средств.

Поэтому крайне желательно обратиться в престижную риэлтерскую компанию, сотрудники которой дорожат репутацией и обеспечат профессиональный подход к подготовке сделки и проверки документов. Оплата их усилий послужит достаточной гарантией сохранности денег и законности приобретения доли.

В любом случае, первым источником, где может находиться нуждающаяся в проверке информация, послужат документы, необходимые для заключения сделки, перечень которых представлена ниже:

  • Паспорт;
  • Свидетельство о регистрации права собственности. Документ поможет получить представление о дате перехода недвижимости в собственность;
  • Право собственности на долю. Поможет удостовериться – какая часть квартиры принадлежит продавцу;
  • Выписка из ЕГРП. Информация о наличии или отсутствии залогового или иного обременения, ареста;
  • Документы об отказе остальных собственников от выкупа доли;
  • Согласие супруга или супруги на продажу доли. Если такое согласие отсутствует – продажа доли может быть признана незаконной. Причем, в паспорте могут отсутствовать сведения о семейном положении;
  • Выписка из домовой книги. В этом документе должны быть перечислены все, кто зарегистрирован в данной квартире.

Заключение

Несмотря на сложность подготовки сделки по купле-продаже доли в квартире, такая сделка потенциально является весьма выгодной для обеих сторон.

Главное, чего стоит опасаться потенциальному покупателю – мошенничества со стороны продавца, это грозит потерей денежных средств одновременно с возможностью проживать (или иным образом распоряжаться) собственной жилплощадью.

© Realtypress.ru

Источник: https://BBF.ru/magazine/16/5219/

Порядок покупки доли в квартире

Любая операция с недвижимостью таит в себе много законодательных нюансов и подводных камней. К примеру, процедура покупки доли в собственности на квартиру имеет существенные различия со сделкой купли-продажи объекта целиком.

Что такое долевая собственность

В российском законодательстве предусмотрена возможность одновременного владения недвижимым имуществом двумя или более гражданами. Такая собственность называется общей, которая может быть совместной и долевой. В первом случае доли владения каждого из собственников не определены (например, супружеская совместная собственность).

Во втором случае мы имеем дело с правом собственности, которое разделено на две или несколько частей. Их называют долями, так как они являют собой часть целого.

Определяется размер доли в процентах или обыкновенной дробью, где в знаменателе указано количество долей, на которые поделена собственность, а в числителе — количество долей, принадлежащих конкретному лицу.

Например, 2/5 доли в праве собственности на квартиру означает, что человек является собственником двух частей из пяти.

Если лицо владеет половиной квартиры, то покупка ½ доли делает его полноправным хозяином всего жилого помещения. Владение квартирой в долях порождает определенные права и обязанности для всех совладельцев:

  • потенциальный доход от коммерческого использования недвижимости делится пропорционально долям;
  • ответственность за содержание объекта распределяется в соответствии с размером доли владельцев;
  • собственник, увеличивший на законных основаниях жилплощадь, может претендовать на изменение размера своей доли, если докажет свое право на это;
  • собственник, который сумел физически отделить добавленную им жилплощадь без существенных изменений конструкции, имеет право не изменять размер доли, а зарегистрировать право на новый объект недвижимости, если реконструкция выполнена в соответствии с законом;
  • каждый владелец имеет право разделить свою часть на несколько долей и реализовать их по отдельности с соблюдением установленных правил.

Право на общую долевую собственность используется каждым владельцем квартиры лишь по соглашению с остальными собственниками. В случаях, когда не удается достичь консенсус, разногласия разрешаются в суде.

Сделки с общей долевой собственностью

Так как при совершении операций с общей долевой собственностью должны соблюдаться права всех собственников, законодательно для этой процедуры установлены некоторые ограничения.

Исходя из того, что государство стремится к сокращению объема долевой собственности, было установлено, что первоочередное право на покупку долей в квартирах принадлежит остальным собственникам объекта недвижимости.

Уведомление о продаже доли

Преимущественное право на покупку доли в общей квартире реализуется посредством уведомления остальных участников. Если один из собственников решил продать свою долю иному лицу, то он обязан уведомить всех остальных владельцев о своем намерении с указанием цены, по которой он хочет реализовать свое имущество.

Уведомление должно быть изложено в письменной форме и вручено под расписку всем владельцам либо направлено им почтой заказным письмом. У указанных лиц есть ровно месяц на принятие решения. Если никого предложение не заинтересовало, то по истечении 30 дней часть жилого помещения может быть продана любому третьему лицу.

Если все участники долевой собственности письменно дадут отказ от покупки, то ждать месяц до заключения сделки купли-продажи нет необходимости. Эти же правила действуют для случая, когда доля отчуждается в соответствии с договором мены.

При нарушении преимущественного права покупки любой из собственников имеет вправе в течение трех месяцев обратиться в суд с требованием о переводе на него прав и обязанностей покупателя доли по соответствующему договору купли-продажи.

При отчуждении доли в порядке наследования, ренты или дарения соблюдать принцип преимущественного выкупа не требуется.

Обязательное участие нотариуса

Тем, кто покупает доли в квартирах, хорошо известно, что с недавнего времени такие сделки невозможно совершить без участия нотариуса. Законом установлено, что нотариальному удостоверению подлежат следующие операции с недвижимостью:

  • сделки по отчуждению долей (купля-продажа, мена, а также дарение долей в праве общей собственности всем без исключения лицам, даже другому собственнику), в том числе при одновременном отчуждении всеми сособственниками своих долей на основании одного договора;
  • отчуждение квартиры, принадлежащей несовершеннолетнему;

Данное требование установлено для проверки юридической чистоты недвижимости перед продажей: нотариус обязан удостовериться, что грядущая сделка не нарушит интересов третьих лиц и не станет в дальнейшем предметом судебных разбирательств.

Продавцам долевой собственности, очевидно, это добавило проблем, ведь обязанность по оплате услуг нотариуса ложится, как правило, на их плечи. Однако в таких случаях существенно снижен риск покупателя оказаться обманутым.

Кроме того, регистрация нотариально удостоверенных сделок в Росреестре производится значительно быстрее: при подаче заявления нотариусом в электронном виде сделку зарегистрируют всего за 1 день, а при самостоятельном обращении — за 3 дня.

За нотариальное оформление сделки с недвижимостью взимается государственная пошлина в размере 0,5% от стоимости объекта, но не выше 20 тыс. рублей. Учтите, что придется заплатить еще и за правовую и техническую работу.

Как купить долю в квартире

Принимая во внимание вышеизложенное, сформулируем порядок покупки доли в квартире и упомянем все подводные камни, которые могут встретиться в процессе этого.

Поиск объекта и первоначальные действия

Если вам необходим свой угол, но приобрести отдельное жилье вы не можете, подавайте такое объявление: куплю долю в квартире. Так как реализация отдельной доли дело довольно хлопотное и сложное для продавца, то предложений вы получите достаточно.

На этом этапе нужно проанализировать цены, чтобы не переплатить, ведь сумма стоимости всех долей квартиры должна быть ниже цены подобного объекта целиком.

Просто найдите аналогичные предложения и сравните. Остановившись на нескольких вариантах, поинтересуйтесь у продавцов, кто является владельцами других долей.

Оцените, насколько комфортно вам будет проживать с ними под одной крышей.

Выяснение дополнительных обстоятельств и заключение предварительного договора

Выбрав подходящий вариант, обсудите с продавцом все нюансы сделки, задав ему следующие вопросы:

Как досталась ему эта недвижимость: по договору купли-продажи, по наследству, в результате приватизации или каким-то иным способом. Это обстоятельство существенно, так как от ответа зависит круг третьих лиц, возможно, имеющих интерес к этой сделке.

Уведомил ли он о своем намерении продать долю остальных собственников или получил от них согласие на это. Если нет, то говорить об окончательном решении вопроса пока рано, ведь кто-то из них, возможно, захочет воспользоваться своим преимущественным правом покупки.

Обговорите окончательную стоимость и при достижении соглашения подготовьте предварительный договор с внесением задатка или без такового. Делайте это только после получения отказа от покупки доли другими собственниками или через месяц после уведомления.

Заключение сделки

После того как все формальности с другими собственниками будут соблюдены, записывайтесь на прием к нотариусу и в назначенное время вместе с продавцом и пакетом документов направляйтесь в нотариальную контору. Нотариусу понадобится несколько дней для проверки юридической чистоты сделки, поэтому при первом вашем визите он примет документы и назначит вам день для заключения договора.

Продавец должен будет предоставить следующий пакет документов:

  • копию документа, удостоверяющего личность;
  • документы, которые послужили основанием для получения им права собственности на долю в квартире (договор купли-продажи, дарения, свидетельство о праве на наследство, документы, связанные с получением материнского капитала, и др.);
  • документы, подтверждающие его право собственности (при наличии) или выписка из ЕГРН для идентификации объекта и его владельца;
  • расписки от остальных собственников с согласием на продажу доли либо документы, подтверждающие их уведомление о намерении совершения сделки;
  • квитанцию об оплате госпошлины.
Читайте также  Порядок продажи доли в квартире

При необходимости подтвердить или опровергнуть сведения, имеющие значение для чистоты сделки, нотариус вправе запросить иные документы у продавца, а также информацию из различных баз данных в порядке межведомственного взаимодействия.

Если все будет в порядке, то в назначенный день вы подпишете заранее подготовленный нотариусом договор на специальном бланке, отдадите продавцу деньги и станете собственником доли в квартире.

Учтите, что право собственности на недвижимость подлежит государственной регистрации в едином государственном реестре недвижимости после предоставления документов в Росреестр.

Регистрация перехода права собственности на долю в квартире

Чтобы стать полноправным собственником своей доли и распоряжаться ею в рамках, установленных законом, необходимо переход права собственности зарегистрировать в Росреестре.

Подать документы на регистрацию может сам нотариус непосредственно после подписания договора посредством электронного документооборота.

В этом случае уже на следующий день вы сможете самостоятельно получить результат в виде выписки из ЕГРН на ваше имя.

Если такая возможность отсутствует, то сторонам договора необходимо обратиться в МФЦ с подписанным договором и другими переданными вам от прежнего собственника документами на долю в квартире.

Там вы подпишите заявление, которое напечатает специалист и получите расписку в приеме документов с указанием даты получения результата.

Срок оказания услуги в таком случае не превысит 3 рабочих дней.

За переход права собственности на часть квартиры необходимо заплатить государственную пошлину в сумме, пропорциональной приобретенной доле, от 2 тыс. рублей.

Чего следует остерегаться при покупке доли в квартире

Хотя закон обязывает сделки с долями проводить с участием нотариуса, это не гарантирует на 100%, что в будущем не наступят какие-либо неприятные последствия.

Дело в том, что долевая собственность чаще всего возникает из достаточно сложных отношений, где переплетаются различные виды законодательства и множество человеческих притязаний.

Вот некоторые подводные камни:

Квартира ранее была приватизирована в долях с нарушениями прав некоторых лиц, после чего перепродана другим людям. Так как нотариус проверяет чистоту текущей сделки, то он может не выявить притязаний кого-то из первоначальных собственников. Поэтому нужно учитывать, что срок исковой давности по спорам с недвижимостью составляет 3 года.

Квартира приобретена с использованием материнского капитала и при первоначальной продаже были нарушены права детей. Инициатором судебного разбирательства в такой ситуации могут выступить органы опеки.

Неразрешенные вовремя наследственные споры.

Покупка доли в общей долевой собственности явление достаточно распространенное, но имеющее некоторые важные особенности, без знания которых возможно нажить неприятности. Разобравшись в нюансах этой процедуры, можно безбоязненно покупать такую собственность, ведь это гораздо дешевле целой квартиры.

Источник: http://novostroyki.guru/stati/osobennosti-pokupki-doli-v-kvartire/

Варианты покупки доли в квартире: пошаговая инструкция

Большое количество жилых помещений, находящихся в долевой собственности, заставляет покупателей соглашаться на приобретение части жилья, а не полноценной квартиры.

Доля представляет собой не выделенные квадратные метры или четко задокументированную комнату в составе квартиры.

Фактически долевая собственность является правом владельца на пользование недвижимостью и возможностью распоряжения принадлежащей частью жилплощади по собственному усмотрению.

Формы владения жильем

Когда хозяевами квартиры по документам числится несколько человек, в силу вступает понятие общей собственности, которая может быть:

  • совместной – без четкого разделения имущественных прав каждого владельца (возникает при покупке жилплощади в законном браке);
  • долевой – с документальным подтверждением принадлежащей собственникам части жилья и прав на него (оформляется в результате наследования недвижимости по закону, завещанию или в силу судебного решения, при заключении договора дарения, совместном строительстве или приватизации жилья, в процессе ведения фермерского хозяйства).

Когда размер долей не определен соответствующими документами на недвижимость, принадлежащие собственникам части считаются равными.

Обладатель доли вправе распоряжаться ею по своему усмотрению – продать, подарить, завещать и т.д.

– с согласия остальных совладельцев, по решению суда или в прочих предусмотренных законом способах.

При невозможности выделения части недвижимости в натуре предусмотрена возможность получения собственником денежной компенсации, соразмерной его доле (ст.245-247 ГК РФ).

Способы покупки доли в квартире

Приобретение долевой собственности юридически оформляется договором купли – продажи недвижимости, порядок заключения которого имеет нюансы в каждом конкретном случае. На основании изменений к ст.24 ФЗ N 122 “О государственной регистрации…” от 21 июля 1997 года, сделка в обязательном порядке удостоверяется нотариусом.

Приобретение доли вне зависимости от степени родства участников сделки возможно только в приватизированной квартире, что даёт право владельцу распоряжаться долей по собственному усмотрению.

Ипотека

Оформление ипотеки на приобретение доли квартиры позволяет покупателю получить недостающую сумму на совершение сделки, но имеет недостатки:

  • на время погашения кредита жилплощадь служит залогом, гарантирующим банку возврат долга;
  • выплата полученных средств растягивается на длительное время, в течение которого ежемесячно вносится установленная сумма.

Есть вопрос или нужна помощь юриста? Воспользуйтесь бесплатной консультацией:

Материнский капитал

Государственная финансовая помощь, выделяемая семьям после рождения второго и последующих детей, допускает приобретение доли жилья только в случае ее обособленности от остальной площади в квартире. Сделать это можно двумя способами:

  1. Оформление ипотечного кредита. Использование средств банка для покупки доли квартиры с последующим его погашением деньгами материнского капитала позволяет получить гарантированную сертификатом сумму после регистрации права собственности на квадратные метры. Для этого в отделение Пенсионного фонда подаётся заявление и пакет необходимых документов.
  2. Самостоятельная оплата покупки жилья. В этом случае обналичить сертификат на маткапитал возможно только при достижении трехлетия малышом, чье появление в семье дало право получения денежного пособия.

Покупка доли в квартире у родственника

Сделка в подобной ситуации оформляется на тех же основаниях, что и приобретение жилья у третьих лиц. Наличие родственных связей не отменяет необходимость получения согласия остальных собственников на совершение процедуры перехода прав на квартиру.

Внимание! Законом запрещено использовать материнский капитал на выкуп доли у близких родственников ребенка, при рождении которого был выдан сертификат.

Первоочередное право выкупа

При намерении совладельца квартиры (в том числе коммунальной) выставить на продажу принадлежащую ему долю жилья, закон обязывает уведомить остальных собственников.

Преимущественное право на покупку, законодательно закреплённое за совместно владеющими недвижимостью гражданами, позволяет им приобрести продающуюся долю квартиры в первоочередном порядке (ст.250 ГК РФ).

Желающий реализовать часть квартиры гражданин письменно информирует остальных собственников о готовящейся сделке.

Разрешением для передачи прав собственности на жилье третьим лицам считается получение письменного отказа совладельцев от приобретения доли или отсутствие возражений с их стороны в течение месяца с даты отправки извещения.

При наличии подтверждающих факт получения адресатом уведомлений собственник спустя 30 дней вправе выставить свою часть квартиры на продажу.

Нарушение преимущественных прав на покупку доли недвижимости разрешает остальным владельцам в течение трех месяцев после заключения договора о продаже оспорить сделку в суде.

Основные условия покупки долевой собственности

Покупая долю квартиры, следует удостовериться в наличии у продавца согласия прочих собственников (ст.246 ГК РФ), заверенного нотариусом и оформленного в письменном виде в установленный срок. Когда по истечении 30 дней после отправки уведомления согласие от совладельцев не получено, квартира может быть продана третьим лицам.

Для подтверждения соблюдения норм законодательства в случае возможных судебных разбирательств продавцу надлежит иметь письменные доказательства предпринятых попыток информирования совладельцев о сделке, невозможности связаться с собственниками для получения их согласия или уклонения последних от оформления нужных бумаг.

Актуальными такие документальные подтверждения (показания свидетелей, почтовые извещения об отсутствии адресата и т.д.) для покупателя становятся при оспаривании договора купли – продажи совладельцами.

По желанию собственники могут выкупить продающуюся долю жилья, имея на это приоритетное право по сравнению с остальными покупателями. Стоимость квадратных метров определяется договоренностью между сторонами или в результате проведенной экспертной оценки.

Чем дороже объект недвижимости, тем ниже цена продажи его доли, поскольку имеющий достаточно средств покупатель, как правило, предпочитает платить за отдельную квартиру, чем за часть дорого жилья.

Налоговый вычет

Претендовать на возврат части потраченных на покупку квартиры денег вправе только официально трудоустроенные граждане, добросовестно отчисляющие налог с заработной платы. Денежная компенсация зависит от даты покупки жилья – до 2014 года, когда в силу вступили поправки к Налоговому кодексу, или после указанной даты.

Приобретенная до 2014 года недвижимость дает единственную возможность покупателю получить 13% от потраченных на сделку средств. При этом в случае нескольких собственников максимальная сумма, с которой каждый владелец мог получить денежную компенсацию, рассчитывалась пропорционально его доле общего имущества.

Изменения в законодательстве ограничили сумму для расчета материальной помощи от государства 2 000 000 рублей вне зависимости от количества купленных объектов недвижимости и зарегистрированных сделок по ним. При наличии многочисленных собственников каждый из них вправе претендовать на полный налоговый вычет от стоимости жилья, не привязанный к принадлежащей доле.

Налоговый кодекс аннулирует право граждан на получение вычета при совместной долевой покупке недвижимости близкими родственниками, за исключением случаев, когда указанные покупатели не признаются взаимозависимыми (ст.105.1, 220 НК РФ).

Выгода, риски и подводные камни покупки доли в квартире

Покупка части жилья позволяет, имея небольшую денежную сумму:

  • обрести собственную жилплощадь, на которой можно поставить кровать и стол;
  • стать полноправным совладельцем для дальнейшего выкупа всей квартиры;
  • на законных основаниях получить регистрацию по месту пребывания.
Читайте также  Можно ли продать долю в квартире банку?

Риски заключаются в наличии совладельцев, которыми могут оказать конфликтные и незаконопослушные граждане.

Взаимодействие с соседями, помимо ежедневного общения, определяется необходимостью получения их согласия в случае осуществления сделок купли – продажи, дарения, оформления прописки для членов семьи и т.д., есть вероятность столкнуться с противостоянием остальных жильцов.

Покупая долю квартиры, следует тщательно проверить документы, подтверждающие права продавца на распоряжение квадратными метрами, отсутствие множества прописанных в недвижимости посторонних людей (в случае сдачи жилья иностранным гражданам для оформления регистрации по месту пребывания), законность вступления наследниками в права собственности после смерти предыдущего хозяина.

Какой бы причиной не руководствовался покупатель, до заключения сделки полезно изучить юридические аспекты приобретения долевой собственности и тонкости его оформления, чтобы в дальнейшем избежать неприятных последствий из-за нарушения закона.

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в данной статьей могла устареть. Вместе с тем каждая ситуация индивидуальна.

Для решения своего вопроса заполните следующую форму или позвоните по телефонам, указанным на сайте, и наши юристы Вас бесплатно проконсультируют!

Источник: https://UrMetr.com/kvartira/pokupka/pokupka-doli-v-kvartire

Пошаговая инструкция оформления покупки доли квартиры

Покупка квартиры в долях имеет свои особенности.

Конечно, собственник вправе самостоятельно распоряжаться своим имуществом, но когда речь идет о части общей собственности, то имеются некоторые ограничения в распоряжении ею.

Покупая долю в квартире, нужно помнить о юридических тонкостях. Ведь неверное оформление может повлечь признание сделки недействительной.

Что такое долевая собственность?

​Законодательство определяет, что имущество, принадлежащее более чем двум собственникам, относится к общей собственности, которая может быть долевой и совместной.

Долевое владение предполагает, что помещение поделено на части, равные либо нет. Выдел производится по желанию владельцев или по решению суда.

Каждому собственнику выдается правоустанавливающий документ на часть принадлежащей ему квартиры.

Жилое помещение может оказаться в долевой собственности, когда:

  • Оно приватизируется на всех заинтересованных в нем лиц на момент проведения процедуры;
  • Осуществляется раздел жилья, находившегося в совместной собственности семейной пары;
  • Наследуется квартира несколькими наследниками.

Если владельцы не могут договориться о разделе самостоятельно, то такой вопрос передается на разрешение судебного органа.

Надо отметить, что обычное жилое помещение очень сложно физически разделить.

Для этого необходимо, чтобы у него был сделан отдельный вход, раздельные подключения к газовым, водо- и электрическим сетям.

Сделать это можно лишь в доме на земле, когда он делится на несколько реальных долей претендентами на наследство. В остальных случаях появляются «идеальные доли».

Продаваемая доля в квартире должна быть выделена в натуре либо в форме соотношения к общей площади. У владельца части имущества должен быть документ, в котором доля проставляется в дробном или процентном выражении.

Доля представляет собой юридическое понятие, при котором собственники совместно используют жилплощадь, поэтому при продаже необходимо получить согласие совладельцев на вселение нового хозяина.

Преимущественное право выкупа

Положения статьи 246 ГК РФ определяют, что все правовые действия, затрагивающие законные интересы владельцев долевой собственности, могут производится только по взаимному согласию.

Статьей 250 ГК РФ определен порядок приоритетного права выкупа при продаже части общего имущества заинтересованному лицу. Поэтому прежде, чем совершить сделку, собственник обязан предложить выкупить его долю другим владельцам.

И только получив письменный отказ можно реализовать часть недвижимости третьим лицам. Уведомление о продаже формируется в письменной форме, в нем устанавливается стоимость продаваемой части объекта, а также договорные обязательства.

В извещении должна указываться реальная продажная цена, за которую в дальнейшем доля будет продаваться другим субъектам.

Скачать уведомление о продаже доли в квартире (образец 2019)

При совершении будущей сделки c посторонними лицами нельзя указывать цену менее той, которая была предложена сособственникам. Они должны принять решение о покупке части недвижимости в течение одного месяца либо отказаться от приобретения.

Если в установленный срок ответ не поступил, продавец вправе продать долю любому субъекту. Если же отказ поступит ранее определенной даты, то сделка может быть совершена сразу.

Несоблюдение преимущественного права при реализации доли в совместном имуществе позволит остальным владельцам опротестовать проведенную сделку в течении трех месяцев с момента её совершения.

Но сделка при этом не отменяется, только меняется покупатель. Им становятся сособственники. Если же они отказываются от выкупа части помещения, а продавец решает изменить условия договора, потребуется снова уведомлять совладельцев и дождаться от них ответа.

Законодательное урегулирование

Продажа долевого имущества регулируется ст.244 – 259 ГК РФ. Отдельные нормы предусмотрены законом о приватизации жилого фонда.

Регистрация перехода права собственности определяется ФЗ-218 от 13.07.15г. «О государственной регистрации недвижимости».

В 2016 году правила оформления долевого имущества были изменены и в настоящее время сделки по отчуждению части совместного имущества необходимо обязательно удостоверять у нотариуса.

Положения статьи 250 ГК РФ устанавливают преимущественное право выкупа части имущества остальными собственникам объекта, но не раньше, чем через месяц. Кстати, они же и определяют правовые последствия несоблюдения такого права, в частности возможность оспаривания сделки в течение трех месяцев.

Процедура продажи производится в стандартном порядке, договор должен соответствовать требованиям ст.554-555 ГК РФ. В соответствии со статьей 556 ГК РФ доля должна передаваться по акту приема-передачи. Договор должен быть зарегистрирован в Росреестре.

Порядок оформления продажи

Покупку квартиры в долевой собственности невозможно осуществить, если квартира является общей собственностью. Обусловлено это тем, что фактически доли не существует. Сначала необходимо её выделить и закрепить свое право на неё.

Если же выделение состоялось и в ЕГРН внесены данные о такой доле с указанием владельца, можно начинать процедуру. Она заключается в следующих этапах:

  1. Обсудить предстоящую продажу недвижимости с остальными сособственниками. Уведомление нужно направлять в письменном виде с указанием условий и цены.
  2. Получить ответ от сособственников. Если поступит отказ, можно начинать оформлять сделку с посторонним субъектом. В противном случае потребуется дождаться истечения месячного срока.
  3. Поискать покупателя, если отказались другие владельцы. Поиск может осуществляться любыми доступными средствами. Это могут быть агентства недвижимости, сеть Интернет, объявления в СМИ и прочее.
  4. Обсуждение договорных условий с потенциальным покупателем. Они должны соответствовать тем требованиям, которые были указаны в уведомлении. Если покупатель будет настаивать на изменение договорных условий, ему придется ждать новый месячный срок, чтобы получить новый ответ от сособственников имущества. При этом может получиться так, что кого-то из них привлечет новое предложение.
  5. Заключить договор о продаже доли. Он подписывается сторонами и удостоверяется у нотариуса.
  6. Составление акта приема-передачи. Он прилагается к договору и является его неотъемлемой частью.
  7. Регистрация сделки в Росреестре. Для этого потребуется представить необходимую документацию. Присутствия всех сторон не требуется, так как договор удостоверен нотариально.

Нюансы сделки

При проведении процедуры необходимо учитывать следующие тонкости:

  • Если в квартире прописан несовершеннолетний ребенок, то потребуется получать согласие органов опеки, так как в жилом помещении возможно проживание постороннего человека;
  • Если в квартире проведена незаконная перепланировка, её потребуется узаконить. В итоге должен быть получен технический паспорт с проведенными изменениями жилой площади;
  • Приобретая долю, необходимо получить согласие супруга, если покупатель находится в браке.

Особое внимание уделяется сделкам при продаже доли, принадлежащей лицу, не достигшему 18 лет. Жилье запрещено продавать, если нет другого помещения, которое он может получить.

Чтобы продать детскую долю нужно чтобы:

  • У малыша должна быть другая жилплощадь, которая подходит для постоянного проживания;
  • Он может проживать по другому адресу и быть прописан там же;
  • После продажи принадлежащей ему части, ему было приобретено иное жилье, не хуже прежнего.

При этом необходимо получать разрешение органа опеки на совершение процедуры. Для этого потребуется обратиться в соответствующую службу и предоставить следующие документы:

  • Заявление о получении разрешения на заключение сделки;
  • Гражданский паспорт опекуна;
  • Свидетельство о рождении дитя;
  • Правоустанавливающая документация на жилье;
  • Бумаги на покупаемую жилплощадь;
  • Иные документы, свидетельствующие о соблюдении законных интересов ребенка.

До достижения ребенком 18 лет его представителями являются родители или законные опекуны.

Требуемая документация

Чтобы оформить право собственности на долю в квартире, необходимо представить:

  • Гражданские паспорта сторон;
  • Выписка из ЕГРН, содержащая величину доли, подлежащей продаже;
  • Документы – основания для получения правомочий собственника;
  • Кадастровый паспорт объекта, содержащий его основные характеристики;
  • Техпаспорт, подтверждающий отсутствие незаконной перепланировки;
  • Отказ других совладельцев от приобретения доли или квитанции об отправке соответствующего извещения;
  • Разрешение органов опеки, если доля принадлежит несовершеннолетнему или в квартире прописан ребенок;
  • Нотариально удостоверение согласие второго супруга о проведении сделки, когда продавец находится в брачном отношении.

В зависимости от обстоятельств могут быть затребованы иные документы. Это могут быть выписка из домовой книги либо справка об отсутствии долга по коммунальным услугам.

Как составить договор

Соглашение имеет стандартную форму, но существуют некоторые особенности, которые нужно учитывать при его составлении. Основной является необходимость точного описания продаваемой части имущества с обязательным указанием дробного или процентного соотношения к общей площади помещения.

Документ должен включать следующие пункты:

  1. Сведения о сторонах сделки, их ФИО и паспортные данные.
  2. Предмет продажи (адрес его места расположения, основные параметры, описание доли).
  3. Перечень людей, остающихся проживать после продажи квартиры.
  4. Схема расчетов.
  5. Права и обязанности участников.
  6. Порядок передачи имущества.
  7. Подписи участвующих лиц.

В соглашение могут включаться иные условия, детализирующие договоренности.

Сделка отчуждения доли требует обязательного удостоверения у нотариуса. Специалист может сам составить договор продажи с учетом пожелания сторон и с соблюдением правовых актов. Кроме того, он может провести регистрацию сделки в соответствующей службе. Такие услуги повлекут дополнительные материальные затраты.

Источник: https://law03.ru/finance/article/pokupka-kvartiry-v-dolyax

Понравилась статья? Поделить с друзьями: