Оспаривание сделки купли продажи недвижимости

Содержание

Оспаривание договора купли-продажи недвижимости

Оспаривание сделки купли продажи недвижимости

19:32, 26 октября 2016 25   0   5789

Встречаются ситуации, когда уже после заключения договора купли-продажи одна из сторон считает, что условия сделки исполнены неверно.В результате этого договор подлежит расторжению.

Но как быть, если документ уже зарегистрирован в Росреестре, покупатель стал полноправным собственником жилья, а продавец получил денежные средства? Как доказать недействительность сделки и восстановить справедливость?

Кто и на каких основаниях может оспорить договор купли-продажи недвижимости?

Единственным уполномоченным органом, который вправе оспаривать договоры купли-продажи недвижимости является суд.

С исковым заявлением, касающимся подобного вопроса, может обратиться как одна из сторон договора, так и третьи заинтересованные лица, представители региональных властей или прокуратура. В свое время ГК РФ (ст.

173-179) определяет возможность граждан расторгнуть зарегистрированные отношения и признать сделку недействительной в следующих случаях:

  • если она была проведена без наличия согласия заинтересованных лиц или органов власти;
  • если она совершалась от имени несовершеннолетнего гражданина без согласия родителей или опекунов;
  • если ее участником являлось лицо, признанное в законном порядке недееспособным;
  • если ее участником являлось лицо, находившееся на момент совершения в неадекватном состоянии (в алкогольном или наркотическом опьянении и т. п.);
  • если в процессе ее проведения один из участников был введен в заблуждение (специальная ошибка в договоре и т. п.);
  • если ее конечный результат получен под влиянием угроз, обмана, насилия или стал причиной тяжелого положения (кабальные сделки).

Как доказать недействительность сделки?

Чтобы доказать любое из оснований недействительности зарегистрированного договора купли-продажи, необходимо предъявить в судебные инстанции серьезную доказательную базу. Ей могут выступать:

  • официальные документы;
  • свидетельские показания;
  • фотоснимки;
  • видео и аудиозаписи;
  • заключения независимых экспертов.

Каждая причина расторжения договорных отношений по причине их незаконности должна подкрепляться соответствующим пунктом нормативного акта.

Обращение в суд

Когда гражданин или уполномоченный орган понимает, что существует основание для оспаривания сделки купли-продажи недвижимости, то он должен обратиться в региональный суд по месту нахождения с соответствующим исковым заявлением.

Если же предполагается, что в сделке замешены мошенники, то параллельно с иском, необходимо подать заявление в полицию.

Суд — единственная инстанция, имеющая законное право признавать недействительность правовых операций с последующим внесением изменений в Росреестр.

Необходимые документы

При обращении в суд заявитель должен подкрепить к иску ряд разносторонних документов:

  • копию паспорта;
  • платежный документ, с отметкой об оплате госпошлины;
  • документы, фиксирующие проведение сделки: договор купли-продажи и свидетельство о праве собственности;
  • иные правоустанавливающие документы (договор дарения и т. п.) в зависимости от основания подачи иска;
  • документы, отражающие недействительность проведенной процедуры.

Образец искового заявления

Исковое заявление, подаваемое для рассмотрения дела недействительности гражданской сделки по покупке или реализации недвижимости, должно отражать следующие сведения:

  • технические и адресные данные на оспариваемый объект недвижимости;
  • одно или несколько оснований, по которым должна быть отменена государственная регистрация сделки со ссылками на статьи закона;
  • перечень лиц, которые являлись свидетелями совершения сделки, а также готовых в суде подтвердить основания ее недействительности;
  • просьба о признании правовой процедуры недействительной;
  • требования к удовлетворению иска, в большинстве случаев просят восстановить все в исходное положение;
  • список прилагаемых документов.

При желании в иск можно добавить условие о возмещении судебных издержек и оплате морального вреда.

Ниже представлен образец искового заявления:

Скачать образец искового заявления

Срок исковой давности

При определении срока исковой давности важно правильно различать обстоятельства сделки, по которым она может быть признана:

  1. Оспоримой, совершению которой предшествовало несоблюдение каких-либо условий.
  2. Ничтожной, которая совершена с нарушениями закона.

В первом случае, срок исковой давности установлен законом в размере одного календарного года. Во втором – договор может быть признан ничтожным в течение трех лет с даты его заключения.

Кроме того, лица, не являющиеся участниками договорных отношений, могут обратиться с иском об их расторжении в течение трех лет с момента, как узнали о недействительности сделки. Также в исключительных случаях, при предъявлении веских доказательств, суд может продлить срок исковой давности, но не более чем на 10 лет.

Судебная практика

В современной судебной практике дела, касающейся недействительности сделок купли-продажи являются довольно редкими, хотя 10-15 лет назад такие иски были распространены. Объясняется это тем, что:

  1. Росреестр ведет контроль сделок с участием несовершеннолетних собственников, тем самым защищая их права, поэтому не будет проводить регистрацию без наличия разрешения органов опеки.
  2. Современный риэлтерский рынок характеризуется высокой прозрачностью, а потому большинство его участников – крупные компании.
  3. С введением в практику определения добросовестного приобретателя, покупатели получили высокую степень защищенности в правовых сделках с недвижимостью, если их регистрируют в Росреестре и в договоре указана реальная продажная цена.

Тем не менее оспоримые сделки не полностью исчезли из судебных разбирательств. Наиболее частыми причинами признания недействительности договорных отношений по поводу купли-продажи квартиры в современных судебных инстанциях становятся:

  • появление родственников после итогов договора ренты;
  • появление законных наследников, о которых продавец не знал или умышленно скрывал;
  • нарушение прав несовершеннолетних граждан при приватизации до 1994 года;
  • заключение договорных отношений с лицом, находящимся на психоневрологическом или наркологическом учете, при условии того, что на тот момент освидетельствования не проводилось.

Рассмотрим конкретный пример. Гражданин Иванов подает в суд иск о признании сделки продажи квартиры его братом недействительной. В качестве основания Иванов приводит аргумент того, что 10 лет назад эта квартира принадлежала их отцу. Год назад отец умер и не оставил завещания.

В связи с тем, что он длительное время проживал в другом городе и не общался с отцом, о его кончине он не знал, а брат его не оповестил. По истечении 6 месяцев после смерти отца брат вступил в наследство, не упомянув о втором законном наследнике, а еще через три месяца квартиру продал.

Районный суд в отношении искового заявления гражданина Иванова вынес положительное решение так как:

  1. Согласно статье 63 ГК РФ, оба брата являются наследниками первой очереди, а потому имеют равные права на вступление в наследство.
  2. В связи с тем, что гражданин Иванов доказал свою неоповещённость о смерти наследодателя, в соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка попадает в разряд ничтожных.

При оспаривании сделок купли-продажи важно помнить о таком понятии, как двухсторонняя реституция.

Реституция означает обязанность обоих сторон договора, после признания его судом недействительным, вернуть все в исходное положение.

Иными словами, покупатель должен вернуть недвижимость продавцу, а продавец обязан вернуть покупателю оплаченные им средства. Важным моментом является то, что деньги возвращаются в размере стоимости, указанной в договоре.

Источник: http://lawestate.ru/kvartira/kuplja-prodazha/osparivanie-dogovora.html

В каком случае можно оспорить договор купли-продажи квартиры и признать его недействительным?

Иногда сделки с недвижимостью совершаются с ошибками. Некоторые из них не имеют юридического значения – например, если вы забыли указать адрес проживания продавца. Ряд ошибок противоречит закону и может нарушить права третьих лиц. В таком случае соглашение можно оспорить через суд.

Недействительным сделкам посвящен параграф 2 главы 9 Гражданского кодекса РФ. Юридическая суть таких договоров в том, что они не признаются законом и не порождают юридических последствий, а значит их можно аннулировать.

То есть, если вы купили квартиру по недействительному договору, права собственности у вас не возникает, поскольку сделка была совершена с нарушениями. В зависимости от тяжести нарушений закон различает оспоримые и ничтожные сделки.

Оспоримые сделки недействительны в силу того, что их такими признал суд. Это значит, что если соглашение формально оспоримо, но никто не подал в суд о ее отмене, то оно продолжает существовать и порождать юридические последствия.

Срок для оспаривания – один год. Если спустя год заинтересованные лица так и не обратились в суд за отменой, договор уже нельзя оспорить.

Закон называет следующие основания оспоримости, применительно к договорам купли-продажи:

  • не получено согласие супруга;
  • не получено согласие родителей на совершение сделки ребенком (от 14 до 18 лет);
  • не получено согласие попечителя ограниченно дееспособного человека;
  • не получено разрешение органа опеки и попечительства на совершение сделки несовершеннолетним;
  • если человек не понимал последствий своих действий, когда заключал договор;
  • если сторона действовала под влиянием обмана или существенного заблуждения;
  • если человеку угрожали или применяли насилие, вследствие чего он был вынужден подписать договор;
  • если сделка совершена на невыгодных условиях в силу стечения тяжелых обстоятельств.
Читайте также  Оформление залога при покупке недвижимости

Во всех указанных случаях заинтересованное лицо (супруг, орган опеки, попечитель, родители, потерпевший) подает иск в суд о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности.

Если суд удовлетворит иск, стороны вернутся в первоначальное положение – продавец получит назад квартиру, а покупатель вернет себе деньги.

Ничтожные сделки являются недействительными сами по себе. Решения суда о том, что такое соглашение признается недействительным, не нужно.

Ничтожную сделку можете не исполнять – никто не имеет право на принуждение вас к ее заключению.

Однако, такие сделки все равно исполняются сторонами, после чего заинтересованным лицам приходится добиваться отмены последствий через суд. Основания ничтожности сделок следующие:

  • не соблюдена нотариальная форма, если она обязательна;
  • если сделка мнимая, то есть, не направлена на возникновение права собственности у покупателя;
  • если сделка притворная, то есть одна прикрывает другую (чаще всего это схема, когда дарение прикрывает продажу, чтобы не платить налог);
  • если договор подписан недееспособным человеком или малолетним ребенком (до 14 лет).

Требование о применении последствий недействительности сделки можно подать в течение трех лет с момента начала исполнения такой сделки. Если договор был заключен 10 декабря 2015 года, а государственная регистрация прошла 17 декабря 2015 года, срок исковой давности истекает 17 декабря 2018 года.

Иногда признаками мнимости или притворности обладают договоры между родственниками. Притворная сделка прикрывает настоящую. Например, когда дарение прикрывает покупку в целях ухода от налогообложения. Если налоговая выявит, что таким образом гражданин ушел от уплаты налогов, то договор будет отменен через суд.

Мнимые сделки заключают лишь для вида. Например, если у должника накопилось много денежных обязательств, и в связи с ними появилась угроза потери недвижимости, такие должники быстро «переписывают» квартиры на близких.

Такие фиктивные соглашения между родственниками освобождают продавца от недвижимости, на которую претендуют кредиторы.

Если это ваш случай, помните, что такие сделки через суд могут быть оспорены кредиторами должника.

Чтобы избежать оспаривания договора в суде по любым основаниям:

  • проверяйте, чтобы ничьи права не были нарушены;
  • подробно изучите историю квартиры;
  • убедитесь, что продавец и покупатель полностью отвечают за свои действия, продают квартиру по своей воле, к этому не понуждают тяжелые обстоятельства.

Чтобы обезопасить договор, удостоверьте его у нотариуса, даже если это не обязательно. Нотариус проверит законность соглашения.

Как признать недействительным договор купли-продажи:

Споры по оплате

При исполнении договора купли-продажи могут возникнуть споры о передаче денег. Общее правило – обязательно оформляйте передачу денег платежными документами:

  • расписка;
  • банковская выписка;
  • соглашение об аренде ячейки;
  • соглашение об использовании депозита нотариуса;
  • распоряжение при аккредитиве и соглашение по счету эскроу.

Именно эти документы позволят в будущем подтвердить, что вы действительно передавали деньги за квартиру.

Как правильно составить передаточный акт при купле-продажи квартиры можно прочитать вот здесь.

Во всех документах должно быть указано, что сумма передается именно в счет уплаты квартиры. Не должно возникать сомнений в том, что расчет был произведен за жилье, а не в оплату какого-то другого договора.

Некоторые продавцы предлагают отразить в договоре заниженную стоимость квартиры, чтобы впоследствии не платить налог с продажи. Настаивайте на том, чтобы указать реальную сумму. Если сделка по каким-то основаниям будет отменена, при занижении суммы вы рискуете отсудить только указанную в договоре часть.

Не соглашайтесь на заключение дополнительных соглашений и «дополнительных договоров», в которых будет прописана настоящая цена.

В ходе судебного процесса будет иметь значение только основной договор.

Помните, что если стороны договорились об изменении цены и заключили дополнительное соглашение, такой документ тоже должен быть зарегистрирован в Росреестре.

Как составить договор купли-продажи самостоятельно — в этой статье.

Как признать расписку договором купли-продажи?

Помните, расписка – это документ, подтверждающий получение определенным лицом денег от другого лица в счет какого-то обязательства.

Формально расписка не содержит реквизитов, обязательных для договора купли-продажи, и не подменяет его.

Однако если случилось так, что кроме расписки на руках ничего нет, деньги переданы, а продавец «разводит руками», придется доказывать реальное существование договоренности. Чтобы суд признал расписку договором купли-продажи, нужно, чтобы она содержала:

  • полное наименование сторон;
  • подробное описание квартиры;
  • полную цену квартиры;
  • порядок передачи квартиры или указание на то, что квартира уже принята покупателем без претензий;
  • подписи сторон.

Обязательным условием является регистрация перехода права собственности на покупателя. Однако Росреестр не проведет регистрацию по одной лишь расписке, поэтому для восстановления в правах нужно обратиться в суд.

В суд подается исковое заявление о признании договора купли-продажи заключенным и признании права собственности на недвижимость. В ходе судебного разбирательства будет установлено, имели ли стороны намерение заключить договор, и по какой причине он не был оформлен надлежащим образом.

С решением суда о признании договора заключенным можно обращаться в Росреестр для регистрации права.

  1. Не принимайте участия в «серых» схемах переоформления квартиры.
  2. Обязательно оформляйте платежные документы при передаче денег, чтобы избежать споров об оплате.
  3. Прописывайте в договоре реальную цену квартиры.
  4. О купле-продаже составляйте полноценный договор. Не заменяйте его распиской или иными документами – это противоречит закону.

Источник: https://kapremont.expert/kvartira/kuplya-prodazha/dogovor-kp/kak-osporit.html

Оспаривание сделки купли продажи недвижимости – как проходит такая процедура, основания для иска

Оспаривание сделок купли-продажи недвижимости является вполне законной практикой в Российской Федерации. Любой гражданин может воспользоваться этим правом в пределах установленных рамок и законов.

Купля-продажа квартиры – это не только сделка коммерческого характера, но еще и большая юридическая работа, которая может быть оспорена одной из сторон в случае всплытия каких-либо нарушений соглашения или при определённых обстоятельствах, которые прописаны в Гражданском Кодексе Российской Федерации.

Что подтверждает недействительность проведённой сделки?

Прежде всего недействительность проведённой сделки подтверждает случай, когда она противоречит законодательству Российской Федерации.

В ходе защиты или оспаривания нужно будет всего лишь предоставить, где именно договор перечит законам(и обязательно указать статью закона, которому перечит) и она будет аннулирована судом максимально быстро.

Ничтожные сделки являются претендентами на оспаривания в суде. Это сделки, которые не доказывают, что стороны намерены совершить сделку и довести её до логического конца. К примеру, договор о купли-продажи квартиры есть, а передачи денег не было. Договор дарения есть, а гражданин недвижимость так и не получил в пользование.

Недееспособность одной из сторон является ещё одной основательной причиной расторжения договора о передаче прав собственности продавцом покупателю. Для этого нужно будет постановление суда, что лицо, которое принимало участие в сделке действительно является таковым.

Самой распространенной проблемой является согласие третьих лиц. Очень часто супруги пытаются скрыть продажу квартиры и получение денежных средств. Особенно это встречается в случаях разведенных пар, когда продавец уклоняется от оплаты алиментов или же не поставил в известность, что намерен продать квартиру.

О последствиях установления недействительности сделок

Согласно законодательству Российской Федерации признание недействительности сделки не влечёт никаких юридических последствий. Исключениями являются лишь те сделки, которые прописаны в статье 167 Гражданского Кодекса Российской Федерации.

В случае расторжения сделки и признания её недействительной, все обязательства сторон будут аннулированы, если же они были выполнены, то результаты этого исполнения также будут аннулированы.

Обе стороны получат решение суда и должны буду возвратить второй стороне все, что было получено в ходе проведения сделки купли-продажи недвижимости, если же это невозможно провести, то стороне придется компенсировать деньгами.

Возврат в первоначальное состояние имеет название «двусторонняя реституция».

Если при покупке квартиры был оспорен договор, продавец должен в полной мере вернуть все деньги, которые были оплачены за недвижимость покупателем.

Если продавец не имеет возможности вернуть всю сумму сразу, то суд назначит ему обязательные платежи. Невыгодным для покупателя является тот факт, что эти выплаты могут растянуться на годы.

Поэтому в случае если сделку признают недействительной, недвижимость он теряет сразу, а вот деньги возвращаться могут очень долго.

Основания для одностороннего расторжения

Законными основаниями для расторжения договора согласно Гражданского Кодекса Российской Федерации являются:

  1. если законном или соглашением сторон был предусмотрен вариант одностороннего расторжения договора, то такой договор можно считать расторгнутым.
  2. Если существуют основательные нарушения сделки одной из сторон.
  3. Если у сторон существенно изменились обстоятельства таким образом, что ни одна из сторон не могла предугадать подобный ход событий.

Защита сделок от расторжения и недействительности

Для того, чтобы обезопасить сделку от расторжения или признания её недействительности, необходимо грамотно подготавливать каждый этап проведения сделки еще на моменте её заключения.

Знание законов, которые регулируют данную процедуру поможет вам прописать все моменты в договоре, а также проверить квартиру и её продавцов на юридическую адекватность.

Если же вы не уверены в своих силах, советуем обратиться к нотариусу или юристу для того, чтобы он занялся подготовкой всей необходимой документации и проверками.

Также стоит помнить, что заверение договора у нотариуса является обязательной процедурой при купли-продаже недвижимости.

Пропишите особые условия в своём договоре, которые будут регламентировать ваши обязанности и права, пропишите какую ответственность будут нести стороны за возможные претензии со стороны третьих лиц или за скрытие каких-либо нюансов касательно недвижимости. Обязательно пропишите штрафы или санкции за невовремя выселенных жильцов с квартиры.

Читайте также  Справка о технических характеристиках объекта недвижимости

Учтите, что формулировка фраз и пунктов имеет большое значение. Они обязательно должны быть понятны, не завуалированы, без двоякого толкования, обязательно должны не противоречить другим пунктам и законодательству Российской Федерации.

Основания для аннулирования

Для того, чтобы оспорить сделку нужно обращаться в суд. Но есть сроки, когда сделку еще можно оспорить:

  1. Один год – речь идёт о сделках, которые можно оспорить. Срок отсчета будет начинаться с момента, когда новый владелец узнал об обстоятельствах, которые вынуждают его отменить договор.
  2. Три года – в этом случае сделка должна иметь статус ничтожной. В чем её особенность? Сделка считается ничтожной, если она была проведена только на бумаге.
  3. Десять лет – в данном случае лицо может не быть одной из сторон сделки. Срок отсчитывается со дня, когда истец получил информацию или основания, которые позволяют сделать сделку недействительной.

Как признать соглашение недействительным

Соглашение можно признать недействительным если:

  1. в договоре есть противоречия законам Российской Федерации.
  2. Сделка является ничтожной, то есть была оформлена, но факта передачи денег ещё не было.
  3. В случае если появились сведения о том, что вторая сторона сделки является недееспособным или ограничено дееспособным.
  4. Если сделка заключалась с несовершеннолетним лицом. Дело в том, что лица до 18 лет вправе распоряжаться своим имуществом, в том числе продавать или покупать, но при этом необходимо, чтобы также было и согласие родителя. В таком случае под каждой подписью ребёнка родитель пишет «согласен» и также ставит свою подпись. Если же такого нет в документах, то сделку можно считать недействительной.
  5. Если покупатель или продавец попал в руки мошенников.

Важным моментом является согласие третьих лиц на совершение сделки купли-продажи квартиры.

Если один из собственников несовершеннолетний, то помимо соглашения родителей на проведения купли-продажи недвижимости, необходимо еще взять и согласие органов опеки.

Куда обращаться

Если оспаривание сделки является возможным и весь пакет документов гражданином был собран, то следующим этапом будет обращение в суд.

В суд подается исковое заявление и только суд может признать недействительным договор.

Решение, которое выносится в судебном процессе и было принято в пользу истца является документом, на основании которого признается ранее совершенная сделка.

В данном случае отменяется переход права собственности и в результате чего, квартира обратно переходит в право собственности продавца. До момента пока решение суда не будет принято и внесено в ЕГРП, квартира будет находиться в собственности истца.

Подавать иск нужно в городской или районный суд по адресу местонахождения квартиры. Есть случаи, когда иск заявитель может подать по своему месту проживанию.

В случае, если оспаривание купли продажи недвижимости происходит из-за случаев с мошенничеством, то параллельно с процедурой оспаривания купли продажи квартиру нужно подать иск в правоохранительные органы.

Необходимая документация

Для оспаривания договора купли-продажи недвижимости необходимо собрать пакет документов, который состоит из:

  1. искового заявления заявителя;
  2. копий документов заявителя;
  3. документов, что подтверждают право собственности на данную квартиру: акт приема-передачи недвижимости, договор купли-продажи недвижимости, договор дарения квартиры;
  4. выписка из БТИ;
  5. выписка из домовой книги, в котором прописываются все лица зарегистрированные за адресом квартиры;
  6. квитанция об оплате государственной пошлины;
  7. соглашение супруги/супруга, если продавец или покупатель состоит в браке. Данное соглашение обязательно должно быть заверено у нотариуса.
  8. Расписка о получении денег продавцом, выписка из банка или чек, квитанция об оплате.
  9. Документ, который будет свидетельствовать разрешение о проведении оспаривания сделки: заключение эксперта, выписки или справки.

Составление иска

Иск должен иметь следующую информацию:

  1. Полную и достоверную информацию о квартире, право собственности на которую оспаривается.
  2. Основания, на которых происходит аннулирование сделки. Нужно обязательно ссылаться на нормативно-правовые акты, законы.
  3. Список граждан, которые подтвердят ваши доводы и рассказы.
  4. Прошение об установлении недействительности сделки.
  5. Предложения по поводу удовлетворения иска. К примеру, если вы потратились на процедуру переоформления сделки и сборов документов, то можно просить о компенсации расходов.

Образец искового заявления о расторжении сделки купли-продажи недвижимости

Сначала пишется все информация об контрагентах и сделке – детально прописываются все моменты передачи прав собственности от одного продавца к покупателю. Выкладываются основания, по которым заявитель просит суд аннулировать данную сделку. Обязательно прописывается просьба вернуть средства или жильё.

В случае, если требования не будут указаны в исковом заявлении, то суд может на своё усмотрение удовлетворить иск и посчитать, что ранее все обязательства были выполнены и никаких правонарушений не было. Тогда вернуть средства или квартиру не удастся. В конце нужно прописать паспортные данные свидетелей и приложить копии их документов.

Обязательно нужно прикрепить к заявлению выписку из Росреестра, которая будет поддержанием, что данная недвижимость сейчас находится у стороны заявителя или у стороны ответчика (в зависимости от ситуации).

Пошлина и другие расходы

Расходы, которые гражданин может понести в ходе процедуры оспаривания могут быть следующие:

  • оплата услуг юриста или нотариуса;
  • оплата государственной пошлины;
  • подготовка пакета документов;
  • другое.

Процедура рассмотрения дела об оспаривании договора в суде

После того, как гражданин соберёт весь необходимый перечень документов и напишет заявление, можно обращаться в суд. Если дело достаточно сложное обратитесь к юристам за помощью.

Стоит учесть, что в суд ответчик тоже придёт с доказательствами, поэтому продумайте вашу защиту и доказательства, а также возможные аргументы с другой стороны, чтобы вы смогли их оспорить. Или провести контраргументацию.

Если у вас есть свидетели, то возьмите их на заседание. Это будет дополнительным аргументом в сторону вашего прошения, но при условии, что показания свидетелей буду правдивы.

О том, как быстро пройдет суд нельзя точно сказать. Всё будет зависеть от случая, степени тяжести случая и нарушений, а также воли ответчика. Решать будет судья, стоит просто набраться терпения и отстаивать свои права.

О сроках стоит сказать, что заявитель подаёт иск по аннулированию сделки, в том время ответчик в течении тридцати дней должен дать либо согласие, либо письменный отказ.

Если ответчик дал положительный ответ, то:

  • оформляется обратный иск, он ещё имеет название «встречного» или «обратного» иска;
  • если же ответчик не соглашается с высунутыми претензиями и видит факт мошенничества, то лучше проконсультироваться с юристами и тогда по соглашению со специалистом прийти к общему решению как правильно поступить в данной ситуации.

Получить консультацию юриста бесплатно можно на нашем сайте.

Источник: https://estatelegal.ru/nedvizhimost/kak-osporit-sdelku-kupli-prodazhi-nedvizhimosti-aktualnaya-informaciya-na-2019-god/

Кто может оспорить договор купли-продажи квартиры

Бывает, что уже после совершения сделки купли-продажи квартиры продавец или покупатель понимает, что она была совершена неправильно, и хочет расторгнуть заключенный договор. Но как же быть, если он уже зарегистрирован в Росреестре, покупатель стал счастливым владельцем желанного жилья, а продавец получил денежные средства сполна?!

Если ли законные пути, чтобы оспорить сделку, доказав ее недействительность?

Да, они существуют, и оспорить сделку вправе любой человек, который имеет для этого основания и доказательства.

Основания для отмены сделки

Сделка купли-продажи недвижимости считается совершенной после взаимного подписания договора, передачи денежных средств от покупателя к продавцу и регистрации перехода права собственности в ЕГРП.

Поэтому, приобретение жилья является не просто коммерческой сделкой, а юридическим актом, опротестовать который после совершения возможно лишь в судебном порядке.

Согласно 168 статье Гражданского кодекса РФ, сделку можно признать недействительной в случае, если при ее совершении были нарушены любой из действующих в РФ законов и нормативных актов.

Более подробно все основания перечислены в статьях 173-179 ГК РФ. Ими являются:

  • Ничтожность сделки. Если фактические взаиморасчеты (т.е. передача денежных средств) не состоялись, то сделка имеет фиктивный (или, иначе говоря, ничтожный) характер.
  • Обнаружившиеся сведения о том, что в момент подписания сделки одна из сторон являлась ограниченно, либо полностью недееспособной, следовательно – не имела права совершать сделки с недвижимостью.
  • Сделка была заключена с несовершеннолетним. Граждане, старше 14 и моложе 18 лет вправе владеть имуществом, продавать и покупать его. Но законной такая сделка будет считаться лишь при наличии согласия хотя бы одного из родителей, с его подписью, зафиксированной во всех документах. При отсутствии согласия сделку можно признать недействительной.
  • Выяснилось, что сделка была заключена на заведомо кабальных условиях, под воздействием угроз или шантажа, а также путем введения в заблуждение. К подобным аргументам обычно прибегают, обнаружив, уже после совершения покупки, в приобретенном жилье большие недостатки. Подтвердить это бывает достаточно сложно, самым весомым аргументом может стать заключение независимой экспертизы.
  • Установление мошеннических действий, и намеренного введения покупателя в заблуждение относительно настоящей ценности квартиры, ее состояния и иных важных деталей. Эти основания чаще всего выдвигаются, когда квартира продается через посредника (например, через агентство недвижимости). Приходится доказывать умышленный сговор посредника с продавцом, и документально подтверждать нарушение интересов покупателя.

Важным условием для совершения сделки является также согласие третьих заинтересованных лиц. К ним относятся супруги (в некоторых случаях – и  бывшие), несовершеннолетние дети.

Например, бывший супруг хочет продать квартиру, купленную во время нахождения в законном браке, и принадлежащую по праву собственности лично ему. Этого нельзя сделать, если бывшая жена не подпишет согласия, заверенного нотариусом.

Читайте также  Дарение недвижимости между близкими родственниками госпошлина

Также, как нельзя, без разрешения органов опеки и попечительства, продать жилье, в котором прописан, даже не являясь собственником, несовершеннолетний ребенок.

Сроки давности

С исковым заявлением в суд о признании сделки недействительной может обратиться как одна из участвующих сторон, так и третьи лица, а также прокурорские органы или представители региональной власти.

Но дела подобного рода имеют разные сроки давности, зависящие от определенных моментов:

  • 1 год – в случае, если речь идет о сделке, совершенной с нарушением ГК РФ (оспоримой сделке). Отсчет времени ведется ото дня, в который истец получил сведения об обстоятельствах, благодаря которым сделка может считаться недействительной. Эту дату будет нужно подтвердить какими-либо документами.
  • 3 года – если совершена ничтожная сделка. То есть, либо сделка не получила должной регистрации, либо не была сделана передача денежных средств. Временной отсчет, в данном случае, ведется со дня подписания договора.
  • 10 лет дается на оспаривание сделок третьими лицами, непосредственно не принимавшими участия в ней. Ими могут являться совладельцы, не дававшие своего согласия на продажу жилья, несовершеннолетние, прописанные на данной жилплощади и т.д. Срок отсчитывается, как и в первом случае – со дня, когда заявитель получил информацию о возможной неправомерности сделки.

В каждом случае при подаче иска нужно представить документы, позволяющие оспорить сделку.

 Чем подтвердить недействительность сделки

Чтобы доказать, что сделка противоречит закону, достаточно представить текст самого закона, и показать место в договоре, которое вступает в с ним в противоречие.

  • В случае ничтожности сделки, необходимо будет доказать действительное отсутствие намерений сторон совершить ее, то есть – что фактических взаиморасчетов не состоялось. Подтверждением либо опровержением может послужить выписка из лицевого счета получателя (если средства передавались безналичным способом). Но получить ее может только судья.
  • Удостоверить факт недееспособности (или ограниченной дееспособности) какой-либо из сторон можно лишь, если относительно данного человека имеется вынесенное ранее решение суда. К иску потребуется приложить копию судебного решения.
  • Чтобы опротестовать сделку, совершенную несовершеннолетним, достаточно его паспорта и того факта, что в документах купли-продажи нет подписи хотя бы одного из родителей.
  • Доказать отсутствие согласия третьих лиц тоже несложно. В случае с продажей квартиры бывшим супругом, достаточно будет просто сличить три даты: время вступления в брак, время покупки жилья и время расторжения брака.

Факт угроз или мошенничества доказать сложнее всего. Хорошим доказательством может стать аудио или видеозапись при разговорах с продавцом или агентом. Это послужит подтверждением как давления или угроз, так и сокрытия фактов о настоящем состоянии квартиры.

Куда обращаться с иском для отмены сделки

Если имеются основания для оспаривания, необходимые документы подготовлены, нужно без промедления обращаться в суд с исковым заявлением, чтобы не пропустить срок, отведенный по закону.

Подавать заявление нужно в территориальный судебный орган по адресу квартиры. А если имело место мошенничество, одновременно направить заявление в полицию, для возбуждения уголовного дела.

При составлении искового заявления рекомендуется воспользоваться помощью юриста, обладающего опытом в данной правовой сфере.

Документ должен включать в себя следующие данные:

  • Информацию об оспариваемом объекте жилья (адрес, площадь и т.д.).
  • Основания, по которым сделку можно счесть недействительной. Необходимо сослаться на конкретную статью ГК РФ.
  • Выписку из ЕГРП на сегодняшний день.
  • Список и данные лиц, готовых дать показания в суде об известных им обстоятельствах сделки, доказывающих, что она недействительна.
  • Просьбу об установлении недействительности сделки.
  • Предложения по последствиям удовлетворения иска.

Последнее очень важно сформулировать грамотно.

Обычно податели иска хотят вернуть все в исходное состояние, но могут быть и иные требования.

Если истец выиграл дело, он вправе потребовать от ответчика возмещения всех судебных расходов: гонорара юриста, госпошлины и др.

Разбирательство в суде

Решив обращаться в суд самостоятельно, или с помощью нанятого юриста, в любом случае: к процессу следует подготовиться основательно, и не только с помощью документов.

Нужно продумать, что можно противопоставить аргументам ответчика, которые наверняка последуют. Не удовлетворившись судебным решением, ответчик  имеет право подать апелляцию в вышестоящую инстанцию.

Если окончательное решение всех судебных инстанций будет вынесено в пользу истца, нужно получить его на руки и отправиться с данным документом в Регистрационную палату, для внесения  необходимых изменений  в ЕГРП.

В случае, если суд решил дополнительно взыскать с ответчика определенную денежную сумму в пользу истца, то, последний получает еще и исполнительный лист. Причитающиеся деньги он может получить с ответчика самостоятельно, или с помощью сотрудников Службы судебных приставов.

Источник: https://iuristonline.ru/zhilishnie_prava/kto-mozhet-osporit-dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry.html

Недействительность договора купли-продажи недвижимости 

Недействительность договора купли-продажи недвижимости (далее — договор продажи недвижимости) предполагает, что те действия, которые лицо совершило в виде сделки, не являются фактом, вызывающим юридические последствия, к которым стремились участники сделки, а именно: передачу в собственность покупателя здания, жилого помещения или другого недвижимого имущества за определенную цену (ст. 549 Гражданского кодекса РФ, далее — ГК РФ). Такая сделка именуется «сделкой с дефектом» и может быть отнесена к оспоримым (ввиду ее признания судом) или ничтожным (безотносительно от такого признания) сделкам (ст. 166 ГК РФ).

Подробнее о том, как заключить юридически грамотный договор продажи недвижимости, рассказывается в статье Договор купли-продажи квартиры 2018 — 2019 (скачать образец).

Процедура оспаривания договора предполагает обращение в суд с исковым заявлением. При этом заявить о нарушении законных прав и интересов могут следующие лица:

  • участник сделки (продавец или покупатель недвижимости);
  • иное лицо, прямо указанное в законе. 

Важно! Для подачи требования о недействительности сделки заявитель должен считаться добросовестным.

Обладание сведениями о наличии в сделке порока и одновременное признание действительности сделки путем совершения действий лишает лицо права на предъявление иска (п. 5 ст. 166 ГК РФ, пп.

 1, 70 постановления Пленума Верховного суда РФ «О применении судами…» от 23.06.2015 № 25). 

Подать заявление о признании оспоримой сделки недействительной можно в пределах 1 года с момента осведомления лица о наличии в ней порока. 

Основания и последствия признания договора купли-продажи недействительным 

Для того чтобы суд признал сделку недействительной, нужны достаточные правовые основания. К их числу можно отнести:

  • заключение сделки, противоречащей закону или иному юридическому документу;
  • подписание договора в отсутствие требуемого по нормативному правовому акту одобрения соответствующего органа или лица;
  • заключение сделки под воздействием значительного заблуждения;
  • подписание договора под воздействием обмана, угроз, насилия или иных критических факторов и др. случаи. 

Подробнее об основаниях оспаривания сделки рассказывается в статье Основания для признания сделки недействительной.

При вынесении судом вердикта о недействительности договора продажи недвижимости он расценивается как недействительный с момента его заключения.

При признании договора недействительным суд может применить следующие последствия:

  • Возвращение обоими контрагентами друг другу приобретенного по сделке (двусторонняя реституция), если обе стороны не имели умысла заключать договор с нарушением норм права.
  • Возвращение одной стороной полученного по сделке в пользу другой стороны и конфискация приобретенного у другой в пользу государства, если одна из сторон действовала незаконно (односторонняя реституция).
  • В определенных случаях при выявлении умысла у обоих участников договора все полученное по сделке может быть конфисковано в доход государства. 

Важно! Особенностью сделки по продаже недвижимости является необходимость регистрации передачи права собственности от продавца к покупателю (ст. 551 ГК РФ). В связи с этим недействительность договора влечет за собой и соответствующее изменение сведений в Росреестре с указанием правомерного собственника. 

Оспаривание договора купли-продажи недвижимости по безденежности 

В соответствии со ст. 555 ГК РФ стоимость имущества должна быть отражена в договоре купли-продажи недвижимости как одно из его существенных условий. Таким образом, при покупке недвижимости покупатель обязан уплатить согласованную с продавцом сумму денег.

Доказательством оплаты могут выступать следующие документы:

  • расписка;
  • выписка по банковскому счету;
  • квитанции, чеки и др., в том числе видео- или аудиозаписи. 

Как правило, вся сумма передается продавцу только после регистрации договора в Росреестре. При этом стороны могут договориться о внесении покупателем аванса до перехода права собственности на имущество.

Подробнее о внесении покупателем аванса за квартиру рассказывается в статье Какие варианты оплаты можно предусмотреть в договоре купли-продажи квартиры 2018 — 2019.

Неисполнение покупателем условий по оплате имущества полностью или частично после перехода к нему права собственности является основанием для обращения продавца в судебный орган с целью расторжения договора и обязания вернуть недвижимое имущество.

Такой договор может быть признан судом безденежным. Помимо возврата имущества, недобросовестный покупатель может также понести ответственность за незаконное присвоение чужих финансов (ст.

 395 ГК РФ) и выплатить продавцу компенсацию в виде упущенной выгоды по сделке.

Обратите внимание! Оспаривание договора продажи недвижимости по безденежности является довольно распространенным явлением, что подтверждается судебной практикой (см., например, постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 19.10.2016 № Ф06-12132/2016 по делу № А12-59663/2015). 

Судебная практика по оспариванию договоров продажи недвижимости 

В ходе рассмотрения споров о признании недействительными договоров продажи недвижимости в судебной практике сформировался ряд позиций, на которые стоит обратить внимание при оспаривании сделки:

  • Если по какой-то причине договор не был подан на регистрацию в Росреестр и покупатель не стал собственником имущества, данный факт не является основанием для недействительности сделки (п. 60 постановления Пленумов ВС и ВАС РФ «О некоторых вопросах…» от 29.04.2010 № 10/22).

Источник: https://rusjurist.ru/nedvizhimost/dogovory_o_nedvizhimosti/osparivanie_dogovora_kupliprodazhi_nedvizhimosti/

Понравилась статья? Поделить с друзьями: