Варианты продажи доли в квартире

Содержание

Как купить долю в квартире

Варианты продажи доли в квартире

Приобретение доли в квартире – один из самых сложных и неоднозначных видов операций с недвижимостью. В этой публикации мы постараемся изложить наиболее важную информацию, касающуюся обозначенного вопроса.

Каковы недостатки и преимущества покупки доли в квартире, на что стоит обратить внимание перед проведением сделки, можно ли впоследствии стать полноправным и единственным владельцем жилого объекта, находящегося в долевой собственности – узнайте прямо сейчас.

В чем смысл покупки доли в квартире?

Определим несколько основных причин покупки доли в квартире.

  • Получение постоянной прописки.
  • Вложение средств.
  • Приобретение бюджетной жилплощади для реального проживания.
  • Планы на дальнейший выкуп остальных долей.

Покупка доли в квартире – легальный и относительно недорогой способ получить прописку в нужном городе. При этом размер доли никоим образом не влияет на возможность оформить официальную регистрацию.

Как вложение средств, подобный шаг тоже имеет смысл. Дальновидные и расчетливые люди становятся собственниками долей в квартирах, надеясь позже выгодно продать жилье целиком, задешево выкупив остальные его части.

В более редких случаях мера нацелена на приобретение места непосредственного проживания, со всеми «вытекающими» прелестями совместного бытия.

Что касается последнего пункта, то здесь также присутствует расчет заполучить жилье по цене значительно ниже рыночной. Пусть и не сразу, а спустя время, в течение которого остальных совладельцев удастся уговорить на продажу их долей. Кстати, о цене.

Стоимость доли в квартире

Исходя из реалий, стоимость доли в квартире составляет не более 30% от рыночной стоимости количества квадратных метров, рассчитанных на ее объем.

Для примера, цена одной трети квартиры стоимостью 6 миллионов рублей, находящейся в общей собственности, составит не 2 миллиона (6 разделить на 3), а всего лишь 400 – 600 тысяч рублей, в зависимости от расположения, квадратуры, планировки, состояния жилья и дома, в котором она находится.

Если планировка и общая площадь квартиры способствуют ее делению на зоны, приемлемые для более-менее комфортного проживания всех сособственников, цена может увеличиваться, и наоборот.

Однако слишком низкая стоимость доли в квартире должна насторожить – вероятно, соседство в ней ждет такое, что проблем не оберешься долгие годы.

На этой ноте перейдем к негативным факторам приобретения доли в квартире.

Возможные проблемы и риски

На самом деле, «подводные камни» покупки доли в квартире есть, и они существенны. Один из основных – невозможность выделить и закрепить за совладельцем конкретную материальную часть объекта.

Приобретая долю в квартире, вы покупаете не комнату или ее определенную часть, а всего лишь «виртуальную» цифру с дробью, конвертировать которую в квадратные метры можно будет только путем соглашения всех владельцев имущества.

А при отсутствии возможности достигнуть консенсуса – в судебном порядке. Причем в ходе определения части недвижимости каждого совладельца судья будет учитывать массу нюансов: наличие у жильцов несовершеннолетних детей, иждивенцев, альтернативного места для проживания.

Не исключено, что более удобная, просторная, выгодная в каком-либо отношении комната достанется вашему соседу, обладающему долей такой же величины, что и вы, а то и меньшей.

Жизнь в квартире, находящейся в общей собственности, еще сложнее, чем, скажем, в коммуналке, где жильцы все-таки имеют «неприкосновенное» личное пространство.

Даже составив письменное соглашение, кто и где будет располагаться, какие границы не пересекать, не стоит расслабляться – оно будет упразднено со сменой любого из сособственников.

И процесс «отвоевывания территории» придется начинать заново.

Без согласия совладельцев нельзя ни поселить, ни прописать кого-то на своей части жилья (даже если это ближайшие родственники, члены семьи).

Для осуществления таких целей необходимо изначально, при оформлении права собственности, дополнительно дробить свою долю на тех людей, кого вы желаете видеть рядом в квартире, или кого нужно зарегистрировать в ней.

Значимым риском покупки доли в квартире выступает тот факт, что вы в каком-то смысле попадаете в зависимость от будущих совладельцев.

Вы не можете, не получив согласие соседей или не поставив их в известность, совершать какие-либо действия со своей частью имущества (сдать в аренду, сделать ремонт и прочее).

Даже продать тому, кому пожелаете – предварительно необходимо предложить выкупить долю совладельцам недвижимости, ведь закон наделил их преимущественным правом покупки.

Только имея на руках письменные отказы от покупки доли на установленных вами условиях от сособственников квартиры (известить их нужно не позднее, чем за 30 дней до предполагаемой даты проведения сделки), вы вправе продать свою часть постороннему лицу.

Некоторые идут на хитрость: составляют договор дарения и на его основе передают долю новому хозяину, якобы бесплатно (эта операция не требует согласия совладельцев жилья).

Однако такая сделка может быть признана ничтожной, при инициировании судебного разбирательства недовольными соседями.

В подобной ситуации рискует остаться в убытках и продавец, и покупатель доли в проблемной квартире.

Вообще, планируя купить долю в недвижимом имуществе, крайне важно изучить особенности взаимоотношений между сособственниками, спрогнозировать, как они скажутся на вас лично, если вы примкнете к дружному или не очень коллективу.

Удостовериться, что продавец реализует ее, обладая официальными отказами от приобретения доли «первоочередниками».

Помимо рассмотрения технических параметров, локации интересующего объекта, следует определить, позволит ли приобретение доли в нем реализовать поставленные цели, получить ожидаемые преимущества.

Преимущества доли в квартире

Главным преимуществом покупки доли в квартире является возможность решить жилищные, регистрационные проблемы с минимальными затратами. Финансовый аспект был и остается одним из самых весомых при выборе жилья.

Читайте также  Госпошлина при покупке доли в квартире

Имея долю в квартире, необязательно проживать там – это доступный вид надежной инвестиции, для подстраховки на все случаи жизни.

К тому же, с перспективой получения неплохой прибыли, если в дальнейшем удастся выкупить доли других совладельцев.

Потратив намного меньше денег, чем при покупке обычной «целой» квартиры, вы станете единоличным собственником полноценной единицы недвижимого имущества. Как это сделать – читайте дальше.

Скупка долей в квартире

Выкупить доли в квартире других собственников проще всего по их согласию. Путем переговоров, обсуждения обоюдовыгодных вариантов сделки реально заручиться поддержкой людей, которые изначально не были настроены расстаться со своей частью недвижимости.

Главное – найти эффективные точки воздействия, основанные, чаще всего, все на том же финансовом интересе. Например, предложите соседям за их доли чуть больше, чем они стоят на самом деле.

Став полноправным хозяином жилья, привлекательность которого сразу же возрастет (а с ней и позиции на рынке, ликвидность), вы не останетесь внакладе.

В противном случае, ничего не получится. Если только вы не намеренны «выйти на тропу войны», а на войне, как известно, все средства хороши, даже не слишком чистоплотные.

Не секрет, что иногда скупка долей в квартире происходит с применением морального прессинга соседей, посредством «подключения» профессиональных рейдеров.

Но это ведь не о нас с вами, верно? Тем более, и законодательство четко определило: выкуп долей недвижимости, находящейся в общей собственности, против воли совладельцев, неправомерен.

Действуя по закону, можно инициировать выкуп по принуждению через суд, но только в отношении тех сособственников, которые имеют незначительные доли, и не проявляют заинтересованности в жилье.

То есть, не появляются там, не зарегистрированы по адресу объекта, не платят коммунальные платежи и т.д. Изучив подробности дела, суд может обязать их продать свои доли другим совладельцам.

Если к этому моменту раскрытия темы вас все еще интересует покупка доли в квартире, самое время узнать порядок проведения операции.

Как купить долю в квартире: этапы сделки, какие нужны документы

Перед тем как купить долю в квартире, необходимо не только изучить ситуацию, царящую в ней, изнутри.

Убедитесь в юридической чистоте объекта, дееспособности продавца (не состоит ли он на учете в психоневрологическом, наркологическом диспансере), проверьте всю документацию.

К моменту подписания договора купли-продажи должны быть подготовлены следующие бумаги:

  • правоустанавливающий документ (свидетельство права собственности);
  • свидетельство госрегистрации права собственности на долю в квартире (если оно выдано до июля 2016 года, в связи с поправками в Федеральном законе «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 03.07.2016 года);
  • выписка из ЕГРП;
  • письменное заявление от уже существующих совладельцев об отказе от права первоочередной покупки доли;
  • расширенная выписка из домовой книги с указанием всех проживающих в квартире лиц;
  • письменное согласие супруги/супруга продавца на проведение сделки, если доля в квартире является совместно нажитым в браке имуществом.

Помимо вышеуказанного перечня, понадобятся паспорта и ИНН всех участников процедуры. Людям, не владеющим определенными знаниями в юриспруденции, целесообразно подключить к процессу специалистов.

Профессиональные агенты по недвижимости проверят наличие и подлинность документов, нужных для оформления купли-продажи доли в квартире, оценят реальные перспективы сделки, выявят вероятные сложности.

Если все документы готовы, можно обсуждать способы расчета, назначать день подписания договора купли-продажи. Его составление также лучше доверить профессионалу. После заключения сделки и регистрации права собственности нового владельца доли недвижимого имущества происходит полный взаиморасчет сторон.

Важный момент: с 15 июля 2016 года законом отменена выдача свидетельств о государственной регистрации прав на недвижимость (в том числе, повторных).

Проведение регистрации в Росеестре сделок с недвижимостью удостоверяется специальной надписью на документе, отражающем суть операции.

Госрегистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество будет подтверждаться выпиской из ЕГРП (в электронном варианте также).

Источник: https://gsn-moscow.ru/articles/kak-kupit-dolyu-v-kvartire

Продажа доли в квартире

Продать долю в квартире с несовершеннолетним может оказаться достаточно непростой процедурой. Законодательство, защищающее права детей, устанавливает жесткие требования, и в зависимости от многих факторов, процесс может существенно различаться.

Особенности продажи доли в квартире с несовершеннолетним

Наиболее простая для разрешения ситуация, в которой доля ребенка обособлена и ограничена определенной комнатой. В этом случае, продажа будет проще и легче, так как защита прав несовершеннолетнего тут будет обеспечена. Но вот если часть, принадлежащая лицу младше 18 лет не выделена, процесс продажи может быть очень и очень проблемным.

Первая особенность состоит в большем количестве документов. Помимо стандартного набора, потребуется еще и бумага, подтверждающая согласие органов опеки и попечительства. Этот орган будет следить за тем, что права ребенка не нарушат.

Продажа доли в квартире с ребенком

Органы опеки и попечительства согласятся на продажу доли жилья с несовершеннолетним, только если взамен ребенок получит равную по стоимости часть недвижимости или более привлекательный по характеристикам объект. Эти права тщательно соблюдаются и должны выполняться.

Варианты продажи:

  • В случае продажи объекта недвижимости с несовершеннолетним, взамен требуется предоставить аналогичный или лучший по характеристикам вариант. При совершении сделки купли-продажи, родители или опекуны могут выделить лицу до 18 лет часть в покупаемом объекте.
  • Еще один вариант — выделение доли в объекте, принадлежащем родственникам. Но тут следует понимать, что жилье должно быть как минимум не хуже, а то и лучше. В ином случае органы опеки не разрешат совершать продажу.

Проще всего продать часть объекта с несовершеннолетним, если его часть выделена и определена. Если идет речь о совершении сделки с долями других собственников, то процедура будет идти по упрощенной схеме.

Продажа доли в квартире без согласия собственника

Согласно действующему законодательству, продавать долю в квартире без согласия собственника другой части можно. Поэтому далеко не всегда стоит убеждать другую половину, так как установленный порядок продажи частей квартир позволяет обойти эти условности. Главное — правильно подойти к делу.

Продажа доли в квартире без участия собственника: этапы

Другие содольщики в квартире имеют первоочередное право на покупку. И продавец должен спросить их согласия. Но если продаваемая часть квартиры выделена и соответствует ряду определенных параметров, то совсем не обязательно убеждать несговорчивых соседей.

  • Этап первый. В первую очередь следует уведомить других собственников, что вы собираетесь продавать свою часть. Это необходимо делать в письменном порядке и всеми возможными способами. Тот факт, что вы сообщили всем о намерении и предложили им купить объект, должен быть доказуем. В предложении стоит указывать именно ту стоимость, по которой вы желаете продать объект. Для надежности, следует оправить письмо с уведомлением о вручении, телеграммой или составить документ в присутствии нотариуса, который подтвердит, что другая сторона получила требуемое уведомление.
  • Этап второй. Далее следует ожидать в течение месяца. Именно этот период установлен законодательством для сторон, которые могут приобрести по желанию продаваемую часть. Если во время ожидания никто из других дольщиков не выразил желание приобрести часть, то собственник имеет полное право выставлять объект на продажу.
  • Этап третий. Продажа должна осуществляться по той цене, которая была заявлена в документе. Делается это для того, чтобы расценки не завышались искусственно и те, кто в первую очередь имеют право на недвижимость, могли им воспользоваться.
Читайте также  Как продать долю дачи?

Если все этапы выполнены правильно, другие собственники уже не смогут предъявить никаких претензий, ведь именно так выглядит последовательность действий с точки зрения закона.

Продажа доли в приватизированной квартире

Продать долю в приватизированной квартире не так просто, но не невозможно. Следует просто знать ряд тонкостей, о которых пойдет речь в этой статье.

Участие во владении приватизированной квартирой может быть разным. Виды указываются в договорах приватизации. Так, речь может идти о долевой собственности, а также о совместной собственности. В отличие от вида различаются и процессы продажи.

Совместная собственность

До 1992 года при приватизации собственность делилась без определения долей, в договорах прописывалась так называемая совместная собственность.

При этом в настоящее время возникает много споров как раз из-за того, что части недвижимости не определены.

При судебных разбирательствах все собственники  таком случае получают равнозначные по площади части. Но по общему согласию деление может быть и иным.

Для того чтобы продать часть объекта с такой формой собственности, ее придется выделить. А для этого надо обратиться в суд или к нотариусу. Только в этом случае можно будет говорить о продаже.

Конкретная доля в квартире

Продать долю в приватизированной квартире, если она уже определена, намного проще. Но и тут есть определенные нюансы, которые также следует принимать во внимание. В частности, процесс будет различаться от того, соответствует ли площадь, выделенная документально, определенной комнате или отличается от нее.

Как продается доля в приватизированной квартире

При реализации части квартиры, в первую очередь принимаются во внимание другие собственники. Они первые в очереди имеют право на приобретение недвижимости и предложение делается им.

Следует так же учитывать, что продаваться объект, если он не нужен другим собственникам, должен по той же самой цене, что и предалагалась соседям.

Сообщать другим участникам о решении продать часть жилья следует письменно, с указанием стоимости, о которой следует задуматься заранее. За основу берется базовая рыночная цена.

Оценка таких объектов также зависит от ряда факторов, на нее влияет изолированность помещения, наличие или отсутствие отдельного входа, тип помещения и ряд других факторов. 

Спешите продать долю в квартире по реальной цене? Получите оценку от профессионалов +7 (495) 508-02-02!

Источник: https://domell.ru/prodazha-doli-v-kvartire

+7 (495) 255-06-69

Агентство недвижимости «Гарантия» работает с таким проблемным сегментом на рынке недвижимости как доли в квартирах, когда продажа зависит не только от собственника, но и от его соседей.

Мы поможем продать долю в Вашей квартире, даже если Вы не имеете доступа в квартиру, без просмотра.

Если Вам необходимо приобрести долю в квартире, мы поможем Вам подобрать вариант для покупки и сопроводим сделку купли-продажи «под ключ».

Процедура продажи доли квартиры состоит из 5 этапов:

1На первом этапе, в соответствии со ст. 250 Гражданского кодекса РФ, мы поможем Вам известить остальных участников долевой собственности о предстоящей продаже.

Чтобы обойти данный шаг, некоторые недобросовестные риэлторы могут предложить Вам оформить сделку через договор дарения, но мы категорически против такой процедуры, поскольку в будущем в этом случае Вы можете иметь проблемы с законом.

2На втором этапе мы пробуем договориться с остальными участниками долевой собственности о наиболее выгодном варианте решения данной ситуации, в том числе предлагаем выкупить Вашу долю или разменять всю квартиру с приобретением альтернативных вариантов покупки. При этом статистика показывает, что в 50% случаях нам удаётся это сделать, а Ваша выгода при таком развитии событий увеличивается.

3Если остальные участники долевой собственности всё-таки не выкупят Вашу долю в течение месяца, мы выставляем Вашу долю на продажу.

При этом у нас есть возможность искать покупателей на Вашу долю квартиры не только при помощи рекламы и средств массовой информации — мы будем предлагать Вашу долю квартиры нашим постоянным клиентам, которые занимаются скупкой таких долей.

4На четвёртом этапе, когда покупатель Вашей доли квартиры будет найден, мы подготовим пакет документов, необходимый для заключения сделки, и составим договор купли-продажи.

Сегодня законодательство требует, чтобы сделки с долями квартир заключались через нотариуса. Все расчёты с покупателем доли будут производиться через сейфовую ячейку банков.

На сделке в обязательном порядке Вас будут сопровождать наши специалисты.

5На пятом этапе мы отвезём пакет документов для государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи.

По Вашему желанию, Вы сможете проследовать в регистрационную палату самостоятельно, в то время как наши специалисты займут для Вас очередь и помогут Вам составить соответствующие заявление.

Срок регистрации перехода права собственности по нотариально удостоверенным сделкам составляет 3 дня.

Купить долю в квартире

В нашей базе данных более 5000 предложений по покупке долей квартир в Москве и Московской области! Мы поможем подобрать для Вас долю в квартире в соответствии с Вашими требованиями, проверим юридическую чистоту выбранной доли квартиры и окажем сопровождение сделки купли-продажи «под ключ». В случае необходимости наши юристы окажут содействие во вселении в квартиру и определение порядка пользования через суд.

Читайте также  Как продать долю в ООО без нотариуса?

Сколько стоит доля в квартире

При определении стоимости доли в квартире нужно учитывать следующие факторы:

  • В случае продажи всей квартиры целиком продавец доли получает максимальную выгоду от стоимости доли в квартире (пропорционально стоимости всей квартиры). Однако продавец доли не получит такую стоимость, если кто-то из сособственников отказывается от продажи. При этом понудить остальных участников долевой собственности к продаже своей собственности по закону невозможно. Поэтому всегда выгодно договориться с остальными участниками долевой собственности о совместной продаже квартиры, с покупкой альтернативных вариантов для проживания.
  • Имеется комната пользовании, которая соответствует размеру доли. Например, продавцу доли принадлежит 1/2 доля в двухкомнатной квартире с изолированными комнатами 12 и 18 квадратных метров. В этом случае новый собственник может определить себе в пользование одну из комнат (как правила, меньшую). Стоимость такой доли рассчитывается исходя из стоимости аналогичной комнаты на рынке. При таком подходе существенным условием является наличие комнаты в пользовании, закрываемой на ключ, а так же свободного доступа в квартиру и отсутствие конфликтной ситуации.
  • Не имеется комнаты, соответствующей размеру доли, или отсутствует свободный доступ в квартиру. Например, продавец доли имеет в собственности 1/4 долю в однокомнатной квартире. Такую долю обычно покупают под прописку или в инвестиционных целях. Стоимость такой доли рассчитывается исходя из рыночной стоимости всей квартиры, но со скидкой в 50%. Например, если вся квартира стоит 8 млн. руб, то стоимость 1/4 доли будет составлять 2 млн. руб. Но на такую сумму продавец доли сможет рассчитывать только в случае, если будет продаваться вся квартира. А если продаётся доля, то применяется скидка 50% и продавец доли сможет рассчитывать лишь на 1 млн. руб.
  • В случаях, когда покупателем доли являются соседи-сособственники, и у них после заключения договора купли-продажи будет в собственности вся квартира полностью, продавец доли может рассчитывать на определённый бонус. Например, если стоимость всей квартиры составляет 8 млн. руб., то стоимость 1/4 доли составляет приблизительно 1 млн. руб (как было рассчитано в предыдущем примере). Допустим сособственник предложил Вам выкупить Вашу долю за 1 млн. руб. И вот он, ранее имея в собственности 3/4 доли, рыночной стоимостью 3 млн руб. (если использовать тот же способ), вложив ещё 1 млн.руб. на покупку Вашей доли, имеет в активе всю квартиру, стоимостью 8 млн. руб., то есть прирост стоимости очевиден. Поэтому с ним можно торговаться и предлагать свою долю по более высокой цене.

В нашей компании оценка стоимости Вашей доли квартиры производится бесплатно! Свяжитесь с нами прямо сейчас и Вы уже в течение 10 минут узнаете ориентировочную стоимость Вашей доли. Вы также можете оставить заявку, заполнив форму «Оценка стоимости» (справа на этой странице, а в мобильной версии — снизу).

Принудительный выкуп доли квартиры

В некоторых случаях собственник доли имеет право принудительно через суд выкупить доли у остальных участников долевой собственности. Так, в соответствии со ст. 252 Гражданского кодекса РФ, такая процедура возможна в случаях, когда:

  • Доли Ваших сособственников незначительны. При этом никаких конкретных критериев такой «незначительности» не существует, и наличие или отсутствие данного фактора определяется судом исходя из внутренних убеждений. В нашей практике были случаи, когда незначительной признавалась и 1/2 доля квартиры, которая была принудительно выкуплена, с помощью наших юристов.
  • Доля Ваших сособственников не может быть реально выделена. Здесь необходимо пояснить, что данный фактор, в основном, касается земельных участков, а в жилых помещениях в 99% случаях реально выделить долю невозможно, так как это подразумевает фактически разделение Вашего жилого помещения на две квартиры, в каждой из которых должна быть кухня, санузел и т.д. Не путайте с определением порядка пользования, когда собственники жилого помещения договариваются, кто какой комнатой будет пользоваться.
  • Ваши сособственники не имеют существенного интереса в использовании общего имущества. В первую очередь, под этим подразумевается — проживают ли они фактически в данном жилом помещении или нет, а так же наличие у них в собственности или пользовании иных жилых помещений.

При подаче иска о принудительном выкупе доли в квартире у остальных участников долевой собственности Вы должны произвести рыночную оценку стоимости их доли, а так же подтвердить свои финансовые возможности путём внесения рыночной стоимости их доли на депозитарный счёт Управления судебного департамента. Если же Вы не смогли собрать требуемую сумму, то Вам будет отказано в иске.

Так же необходимо отметить, что раньше суды отказывали в иске о принудительном выкупе, ссылаясь на то, что буквальная трактовка ст.

252 Гражданского кодекса РФ допускает такую процедуру лишь в том случае, когда остальные участники долевой собственности сами обратятся к Вам с иском о разделе имущества, находящегося в долевой собственности, и выделе из него доли.

Но всё изменилось в 2012 году, когда Верховный суд Российской Федерации разъяснил, что принудительный выкуп доли возможен и по самостоятельному иску лица, желающего принудительно выкупить доли у своих соседей.

Наши юристы и адвокаты занимаются делами о принудительном выкупе долей в квартирах и имеют большой накопленный опыт. При Вашем желании мы покажем Вам портфолио из выигранных нами дел по данному направлению, и Вы убедитесь сами в высоком профессионализме наших специалистов!

Стоимость услуг

На рынке недвижимости существует множество компаний, которые берут комиссионные за услугу по продаже доли квартиры как с продавца доли, так и с покупателя. При этом рекламная стоимость Вашей доли в квартире существенно увеличивается, затормаживая при этом продажу.

В нашем агентстве недвижимости мы не берём комиссию с продавца доли — наши услуги оплачивает покупатель при подписании договора купли-продажи. Кроме того, мы не берём со своих клиентов предоплату при подписании договора на оказание риелторских услуг, а так же за свой счёт размещаем рекламу на всех ресурсах, в том числе платных.

Звоните прямо сейчас, и мы бесплатно проконсультируем Вас по всем возникающим вопросам.

Вы также можете оставить заявку, заполнив форму «Оценка стоимости» (справа на этой странице). В нашей компании оценка стоимости Вашей доли квартиры производится бесплатно! Наши специалисты свяжутся с Вами в течение 10 минут.

Источник: http://www.vikupkvartir.ru/index.php/doli

Понравилась статья? Поделить с друзьями: